结合万楼大开发,否决全货币补偿,湘潭棚改深度调整再出发

搜狐焦点湘潭站 2020-02-20 11:10:10
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种种迹象表明,位于湘潭河西护潭广场西部区域的湘柴棚户区将成为湘潭棚改工作沉寂2年后优先启动的棚改开发项目 湘柴棚改片区周边开发示意图 这种优先,源于与之相邻的文星门路,即内环线(火车站段)的修建,这是火车站南北广场建设工程的一部分;而火车站南北广场的开发又与碧泉湖区域开发连为一体;根据湘潭市最新的国

种种迹象表明,位于湘潭河西护潭广场西部区域的湘柴棚户区将成为湘潭棚改工作沉寂2年后优先启动的棚改开发项目

湘柴棚改片区周边开发示意图

这种优先,源于与之相邻的文星门路,即内环线(火车站段)的修建,这是火车站南北广场建设工程的一部分;而火车站南北广场的开发又与碧泉湖区域开发连为一体;根据湘潭市最新的国土经营规划,碧泉湖的开发则被纳入万楼新城总体建设的一部分。

上述各个区域因为彼此相邻,情况相近,在市政府的规划下成为了开发整体,这就是湘潭河西正在实施的的核心城建区域,也是未来十年湘潭城建发展核心区域——万楼新城。

万楼新城开发规划示意图

这其中不仅有商业地产与市政建设开发,也会不可避免的产生棚户改造与拆迁安置。

因此,开发湘柴棚改区的资金筹措,是由万楼新区开发的执行公司——万楼新城开发建设投资有限公司承担,它们原本就是一体的。

而大河西棚改有限公司在此的作用,恐怕还是发挥它的老本行,帮助万楼城投实施棚户区的拆迁安置,(2019)052号地块的摘牌与开发,应当与建设拆迁安置小区相关。当安置区的建设尚未启动时,如“鼎盛置业”这样的项目公司依然会在红绸包裹中引而不发。

鼎盛置业大门实景

事实上,在此发挥同样作用的并不止“大河西棚改”一家公司。

(2019)058号地块鸟瞰实景

就在(2019)052号地块摘牌30天之后,邻近的(2019)058号地块被摘牌。这块面积近5500㎡,折合约8亩的超小地块,摘牌价达到625万元/亩,楼面价超过3300元/㎡(容积率2.8)。虽处于市中心,但周边被老旧房屋包围,没有市政干道相邻,谈不上优良。

但它的上市,是由湘潭城发集团亲自出面与市规划局协商规划要点,并由湘潭最大的国有房产企业“潭房集团”直接出面拿地,处处显示出特殊性。原因就在于该地块的规划上市名称:

(2019)052号与湘柴棚户区一期两地块情况类似;两地块一街之隔,面积狭小,合计不过1.6万㎡;容积率一般,产权可开发面积不到3.8万㎡,且九成以上被限制为住宅开发;拿地成本不菲,楼面价都超过3100元/㎡,定价远超市区普遍楼价;商业开发风险大。

两地块周边卫星示意图

然而,这两块地在湘柴棚户区开发过程中的用途,间接体现在了市发改委对邻近湘压棚户区启动开发的核准批文中。

2016年时的湘潭大棚改,在金融政策全面放宽的背景下,大量融资,全面采用全货币补偿方案,给予众多拆迁户以高额现金,任由其在市场上买房安置,掀起了湘潭楼市为期两年的房产消费高潮。

但在2019年湘压棚改执行案中,拆迁补偿方式发生根本性转变,以安置房实物补偿为主,货币补偿为辅;大规模拆迁之前,先建设按户分配的集中安置小区,安置90%以上的拆迁户。

而启动于2017年末的湘柴棚改,也必然在实物补偿与拆迁安置方面有所探索,方才产生2019年全新的湘压棚改方案。

而到了2019年末,湘柴棚户区一期拆迁工作已经全部完成,就地建造安置小区已经成为紧迫工作。

由此,便催生了发生在2019年四季度的两宗小地块交易。以此为基础,2020年湘柴棚户区一期安置小区工程,将会在春季的某个时段正式展开。

虽然这种方式不如全货币补偿直接了当,但在所有相关公司都被整合进“湘潭城发集团”体系的背景下,通过必要的内部财务操作,有效降低整体开发成本,提高后续开发的回报。在如今政府融资远不如2016年的环境中,只要能够推动城市棚改的持续前进。一切务实的做法都是值得肯定的。

只不过,这样的棚改推进,将不会再次产生类似2016年大棚改时期巨大的楼市消费动力。湘潭房地产业的振兴,还需要探索新的增长动力,例如:城际融合带来的新增消费人群。

但对棚改本身而言,当上千户中低收入家庭因此受益时,其中的民生意义与对城市建设的推动,同样是这个城市不可或缺的存在,值得稳定的持续下去。

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