揭秘轻资产缘何盛行:房地产行业的阿基米德定律

21世纪经济报道 2016-11-01 09:07:54
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当土地资产和房地产物业升值趋稳的时候,资产升值对房地产企业经营业绩的贡献在减弱,如果土地或者房屋升值低于资金成本,持有资产反而会造成负的价值贡献。在这种情况下,一部分房地产企业通过调整战略,从重资产模式转向轻资产模式。 “给我一个支点,我可以撬起地球。”这是古希腊物理学家阿基米德家喻户晓的一

  当土地资产和房地产物业升值趋稳的时候,资产升值对房地产企业经营业绩的贡献在减弱,如果土地或者房屋升值低于资金成本,持有资产反而会造成负的价值贡献。在这种情况下,一部分房地产企业通过调整战略,从重资产模式转向轻资产模式。

  “给我一个支点,我可以撬起地球。”这是古希腊物理学家阿基米德家喻户晓的一句名言。在资产价格高涨的背景下,从传统的重资产模式逐渐转向轻资产模式,房地产行业颇似在践行阿基米德定律。

  21世纪经济报道记者发现,包括万达、大悦城、红星商业等在内的房企纷纷向轻资产模式转型。而在城市更新领域,轻资产模式也颇为盛行。

  住建部政策研究中心联合高和资本最新发布的报告显示,城市有机更新符合城市发展规律和房地产发展趋势,轻资产模式在房地产业发展中也得到越来越广泛的运用。两者相结合,运用轻资产模式开展城市有机更新大有前景。

  住建部政策研究中心主任秦虹认为,当土地资产和房地产物业升值趋稳的时候,资产升值对房地产企业经营业绩的贡献在减弱,如果土地或者房屋升值低于资金成本,这个时候持有资产反而会造成负的价值贡献。在这种情况下,一部分房地产企业通过调整战略,从重资产模式转向轻资产模式。

  轻资产缘何受捧?

  轻资产模式是相对重资产模式而言,房地产行业去杠杆化是其受捧的主要原因。

  上述报告指出,无论是房地产企业还是城市更新运营企业,其轻重模式之间的转换,主要取决于资产升值所处的不同阶段。在资产升值阶段,重资产模式为优。当土地资产和房地产物业升值速度高于资金成本时,房地产企业必然会寻求储备更多土地和持有更多物业。土地储备成为衡量房地产企业价值和实力的主要标准,有时候甚至是最重要的标准。在这种情况下,持有资产本身就可以获得丰厚回报。

  对于为什么要去做轻资产,中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政给21世纪经济报道记者的解释是,在资产配置方面,最理想的状态当然是资产快速增值。但国内的二线城市甚至是三线城市,购物中心体量、供应量都处于过大情况,但整体经营情况不是非常好。

  周政认为,有时候不需要背负过重的资产,可以发挥基金、社会的力量,用一个小的杠杆去撬动更多的资产运营,而这可以让大悦城的品牌输出速度加快。周政称,所谓的资产管理模式,实际上是希望做轻、速度做快、成本做低和回报做高。

  上述报告指出,轻资产模式有利于解决品牌企业扩张的资金问题。城市更新资金需求量大,特别是在资产价格上涨和高位运行情况下,如果完全依靠自身资金收购持有旧资产后再开展更新,在经济上往往是不可行的,即使可行但回报率必然降低。而轻资产运营通过将资产持有等部分环节转移出去,减少了资金占用。在相同自有资金下,品牌企业通过品牌输出迅速扩大经营规模,并获取品牌溢价。在轻资产模式下,经营能力越强、效率越高的品牌企业优势越明显。

  从现实角度看,嘉丰达董事李宏认为,开发商转型轻资产的动力是,高杠杆不复存在。“以前地产商的运作普遍是高杠杆模式,那时候地价也便宜,而且很早就可以预售,开发商可以拿很少的钱去撬动整个项目。但这几年调控下来,开发商获取资金的便捷程度、杠杆使用情况没有以前那么容易。另外,从房企的财务报表上也可以看出,房企每年的利润和销售额增长普遍遇到了天花板,甚至一些持有资金的资本方也在加入房地产市场战团中,市场竞争也愈发激烈。”

  阿基米德定律

  从某种程度上看,房地产的轻资产模式像在遵循阿基米德定律。

  阿基米德定律即杠杆原理,支点选得好,两臂之比足够大,再重的物体,即使是地球也可以移动。

  研究发现,轻资产模式除了可以加速品牌扩张以外,还有利于加速城市更新。

  上述报告指出,在城市更新中, 如何通过既有物业用途调整创新、建筑设计改造创新和经营模式转变创新等实现物业租金和价值提升等,都需要更加专业、更加具有创新能力的企业参与。

  在轻资产模式下,更新运营企业通过整合内外资源,将不具备竞争力的环节外包,将资金和精力集中于具有优势的核心业务,如品牌提升、资金融通、建筑改造、商业运营等,从而能更好满足城市有机更新的创新要求。

  另外,由于城市有机更新中涉及资产方、资金方、经营管理方等不同主体。通过轻资产模式,将不同主体的优势结合起来,更好地体现出社会化分工和产业链优势。

  包括大悦城、红星商业等公司在内,因为发现了这样的市场机遇,最终决策转型为轻资产模式。他们的逻辑是,商业地产整个供应量过大,但普遍经营不善,他们可以通过自身的专业运营经验去撬动更多资产运营。

  秦虹认为,轻资产的核心理念是用最少的资金去撬动最大的资源,然后赚取更多利润。

  秦虹将城市更新中出现的轻资产模式归纳为四种类型:长期租赁型、资金持有型、联合开发型和品牌输出型。

  所谓长期租赁型是指把旧的资产进行改造装修,提高增值服务,主要根据差价和增值服务收费来实现盈利。

  资金持有型是资产由基金持有。通过改造装修进行租赁管理,盈利模式是资产增值和基金管理费。

  联合开发指的是资产方与资金方合作成为资金公司。通过资源整合,运营机构发挥经营管理增值的能力。盈利模式主要是股权经营、资产运营和运营管理费。

  品牌输出型的运作方式则多种多样,其管理模式是通过品牌化的输出实现增值,盈利模式是收取品牌管理费。

  轻资产模式在房地产运营中优点显而易见。但从开发商转型层面看则优劣并存。李宏认为,开发商转型轻资产最大困境是如何扭转惯性思维模式。

  在她看来,开发商的思维模式是喜欢把收益固定下来,希望用便宜的钱去赚利润。这实际是把资本当作杠杆在用。但如果开发商转型作为资产管理商,就需要变成与基金管理人一样的思维模式,公平对待每一个投资人。不过,李宏认为,开发商转型轻资产的优势是拥有丰富的开发运营经验。

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