疫情过后,什么样的房子会更好卖?

搜狐焦点湘潭站 2020-02-20 11:12:57
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最近,楼市被突如其来的病毒强行按下暂停键。 全民在家隔离,有些人频临崩溃,有些人却过得很惬意。 其实,主要是居住环境不同,导致了生活品质的巨大差异。 我有个朋友说,等到疫情结束,她要干的第一件事就是换房。 很多人经历这场风波后,心态会发生很大变化。 这些变化对购房决策将会产生什么影响?房企该如何根据

最近,楼市被突如其来的病毒强行按下暂停键。

全民在家隔离,有些人频临崩溃,有些人却过得很惬意。

其实,主要是居住环境不同,导致了生活品质的巨大差异。

我有个朋友说,等到疫情结束,她要干的第一件事就是换房。

很多人经历这场风波后,心态会发生很大变化。

这些变化对购房决策将会产生什么影响?房企该如何根据需求变化,从产品角度做出调整和优化?

我们小范围调查了身边朋友,并结合同行分享,为大家做了梳理,希望为大家后期调整产品提供些思路。

01  客户需求的变化

毫无疑问,疫情会对客户生活方式和置业观念产生巨大影响。具体来看,不同类型的客户有所不同。

一、无房一族:还是应该有一套房

疫情爆发突然,传染性强,一些城市、社区管理出现了很多骚操作。

比如禁止租客进小区等,对很多租房者心理上造成了很大冲击。

这种经历,让无房者重新认识到房子的重要性。很多网友就表示:疫情结束一定要买房,有了自己的房子,这样才不会无家可归。

二、刚需客户:收入减少,买套更便宜的房子吧

疫情对经济打击很大,刚需客户群体的收入也将受到影响,由于担心经济和后市问题,他们反而会选择观望。

这些客户需要解决从0到1的问题,低总价、功能性强、配套好的产品会更受他们青睐。

三、刚改客户:房子还是大点更好

刚改客户大部分是六口之家,三代同堂。随着二胎出生,原来的房子不能满足新需求,不得不置换更大面积的房子。

居家隔离这段时间,他们会意识到,家人健康才是最重要的,同时房子还是大一点好,这样住起来能减少家庭矛盾。

我认识一个朋友,原本预算换90平三房,居家隔离后,他认为房子还是要大一点,住得起一家人,孩子最好能有个活动空间。于是准备咬咬牙提高50万预算,买一套复式4房。

四、高端改善客户:要给家人最好的生活

改善客户购买力更强,追求高品质生活,在意空间尺度、精装、社区环境、物业服务等。

经过这次,他们对于好房子有了更加深刻的理解。会追求更高的舒适度、更健康的住宅、更智能的精装、更好的物业服务和社区配套。

五、豪宅客户:别墅安全又舒适

以前很多顶豪都是大平层,这次疫情后,客户可能会更倾向于购买低密度豪宅。

低密度意味着更少住户、更高的隐私、更少的人群接触,降低感染的风险。

而且前庭后院,可以种花种菜,不能外出的时可以在院子里喝茶聊天,排解无聊。

02  房企如何优化产品?

那么,需求变化反馈到产品设计上,应该作哪些调整?

一、密度不要太高,保证合理的尺度

疫情中发现,病毒在人口密集的居住区传播速度高于密度小的社区。

因此,社区容积率会成为客户购房考量的重要指标。不管是什么产品类型,密度不要太高,保证合理的尺度,距离感带来安全感和舒适度。

作为市区高层产品,则一定要重视归家动线的私密感,考虑回家动线如何减少与人群的接触。

二、空间布局要强调丰富性、趣味性

居家隔离是对产品的一次大考验,户型好不好,这次都暴露出来了。

据我们观察,很多户型暴露的问题主要有4个方面:

一是面积太小,活动范围有限,这个跟购买力有关。但很多大户型空间设计过于单一,忽略了业主白天在家的需求;

二是在家办公,发现家里缺乏工作场景,导致效率低下;

三是舒适度低,比如通风采光差

四是功能性需求无法满足,比如三房只有一个卫生间,没有玄关等。

1、书房变成刚需

刚需刚改产品中,为了控制总价,几乎没这个功能,因为面积不允许。

这段时间大家在家云办公,但家里都没有适合的工作场景。

于是不得不在沙发上、床上、餐桌上办公,非常不便,这让很多客户体会到有一个书房是多么幸福。

随着云办公、在线直播越来越普及,书房或办公空间也将成为刚性需求。

2、双卫将变成基本配置

疫情前期,医生建议轻症患者居家隔离,但家里只有一个卫生间,让居家隔离成为空谈。

为此,未来两个卫生间或将越来越普遍。如果是豪宅,卧室可能需要全部设计成带卫生间的套间。

以前考虑的是私密感,现在考虑的是安全卫生。

其实很多90平三房都能做到两个卫生间了。比如广州珠江这个86平的3+1房户型,不但双卫配置,还能将多功能阳台改造成书房,双阳台,全明户型。 

3、入户增加消杀区域

以前,玄关功能定位为归家仪式感及收纳空间,今后,它的利用方式将被刷新。

很多项目的玄关除了有收纳空间,还会区分脏、净分离区域,进门前先消毒去味再进入客厅。

比如融创就有项目会在玄关地面做10mm高差,设置脏、净分离区域。配置除臭鞋柜、衣服除味机等。

4、空间增强趣味性

好的户型,应该能让全家人连续14天宅在家里,都不会觉得闷。

这就要求要有更多供家人休闲、活动的趣味空间。比如多功能房间、景观阳台、儿童游乐区等等。

例如金茂府这个户型,设置有客厅、书房、双景观阳台,主卧、书房和客厅通过阳台相连,空间层次非常丰富。

三、建筑要绿色健康,精装要高科技

在家隔离让很多人意识到,居家环境对于身体健康的重要性。安全健康,在短期内一定会成为最看重的因素。

1、主打绿色健康的住宅会更受欢迎

此前,有不少房企专注打造绿色健康住宅,未来会有更多房企跟进。

全屋空气净化的新风系统、杀菌杀毒功能的中央空调、净水系统等应该成为每个项目标配。

2、智慧社区带来安全感

这次很多小区电梯成了感染高危场所,导致业主都不敢按电梯了。

这个时候,可以自动呼梯并通过人脸识别把业主送回家的电梯,肯定会让业主更有安全感。

未来房企需要考虑的是,如何通过根据业主行为轨迹自动控制项目内的公共配套设备,真正实现业主在社区公共场所的“零触碰”。

3、适当引入健康保健景观

景观也可以设计健康卖点,比如引入康体保健植物为主要景观要素。

远洋地产认为,中青年人的活动空间宜栽植对健康和中枢神经有益的植物;安静休闲空间人希望空气清新、静心愉快,要求植物能缓解压力、提神醒脑等。

四、社区配套超市或医疗越来越重要

社区配套因为这次事件也更加值得重视。

比如能不能引入无人果蔬店或无人超市?让业主足不出户就可以解决买菜和生活用品的采购?

比如是否考虑引入医疗配套,让业主不用出门也能看上病?这段时间很多人身体不舒服也扛着不敢上医院,害怕交叉感染。

五、物业服务会成为核心卖点

物业的价值正在被业主重新认知。疫情肆虐,不好的物业连基本防疫工作都做得不到位,社区有人感染了都不知情。

好的物业能做到对病毒严防死守,每日发布信息,让业主做到心中有数,有的还为业主采购物资,帮忙买饭买菜,全方位提供贴心服务。

小  结

2020年注定是动荡之年。市场未来如何走向,房企难以把控。

但做好产品,这是现阶段房企能完全控制的事情,也是该重点发力的环节。

具体来说,可从以下3个方面来应对:

一方面,尽早启动需求调研,了解业主当前的居住痛点,对新产品的需求,梳理敏感点。

另一方面,针对现有标准化产品线,结合新需求,重新调整产品定位、功能,保证产品能适应市场变化。

第三,加强产品创新研发投入,包括绿色健康住宅、科技智能化等等。

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