响应国家"租购并举"号召 碧桂园加快建设长租公寓

　　时代周报记者 胡天祥 发自广州

　　随着内地楼市调控不断升级且市场逐步进入存量房时代，被公认是万亿蓝海市场的“长租公寓”，伴随政策春风，又再度成为房企眼中的“宠儿”。

　　7月，住建部等九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指出要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，并选取若干城市开展试点工作。8月28日，国土资源部、住建部联合下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海、武汉等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，意在增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，影响房地产市场的价格。

　　该政策推出的大背景在于，2016年热点一二线城市房价相继出现一波快速上涨行情，租金成本也是水涨船高。迫于房价、租金上涨压力，部分热点一二线城市开始出现返乡热潮，甚至部分科创企业也由东部沿海城市迁移至中西部地区。

　　克尔瑞房地产研究中心发布报告认为，试点城市落地执行集体用地建设租赁住房，并完善市政配套以及基本公共服务，有助于打消承租人顾虑，提升租赁住房对于城市租赁群体的吸引力，避免出现弃租、以租代售等市场乱象。“同时该政策利用集体建设用地建设租赁住房，将进一步提升住房租赁市场规模，以便构建租售并举的住房制度，维稳房地产市场，打破热点城市房价只涨不跌的市场预期，避免出现政策向左、市场向右的窘境。”

　　政策引导下的“租售并举”使得未来一线城市房屋租赁市场被进一步激活，也由此吸引了一大批房企纷纷涉足。据克尔瑞数据显示，在TOP30房企中，已有1/3进入了长租公寓市场，其中早在今年5月便率先成立长租事业部的碧桂园，已先后在北京、广州、深圳、厦门等一二线城市布局15个项目，其排名前列个长租公寓项目也计划于今年底在上海亮相。

　　碧桂园发力长租

　　11月16日，碧桂园应邀参加由中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国地产资信强企交流会主办的发展住房租赁市场圆桌论坛。中国建设银行广东省分行行长刘军在论坛上说道，租购并举首先是政治任务，要解决过高房价与人民居住不平衡、不充分的矛盾，是响应中央让全国全体人民住有所居的号召；同时它是经济任务，是响应中央提出的房地产供给侧结构改革的重大举措；最后，租购并举是社会任务，要在未来解决全社会对租房意识的转变，引导居民理性住房消费观念。

　　碧桂园集团总裁莫斌在论坛上响应道，虽然碧桂园步入长租相对较晚，但目标是后发先至，力争在2020年做到100万套长租公寓。租赁从市场、投资、政策、社会等方面来看都是大有所为，碧桂园愿意和同行一起把住房租赁做好，正如碧桂园的企业使命：希望社会因我们的存在而变得更加美好。

　　会上，碧桂园现场签署了住房租赁合作协议，并与参会企业共同发出“加快住房租赁市场建设联合倡议书”，搭建银企租赁合作平台，设立“广东省建信住房租赁投资发展基金”，建立“广东住房租赁产业与金融研究院”。

　　据悉，碧桂园将向建行长租平台提供房源，建行则为碧桂园提供针对企业、项目和消费者的三重金融服务。在牵手建行之后，碧桂园表示，与建行合作的长租项目预计将很快在深圳面世。

　　银企合作新路径

　　被碧桂园寄望于新的业绩增长点的长租公寓，亦先后获得了建行、中信银行等多家金融机构的青睐。

　　10月25日，碧桂园在上海的排名前列长租公寓项目获得江苏银行2500万元融资，打开了碧桂园长租事业融资的大门。10月30日，碧桂园集团与中信银行在北京签约，中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金。同时整合中信集团各类金融资源，为碧桂园集团在长租住宅方面提供“定制式”“一揽子”“一站式”的综合化金融服务，满足其在长租住宅领域多层次、多元化的金融需求。这也是十九大后银企合作长租业务的排名前列单。

　　11月3日，中国建设银行在深圳举办深圳住房租赁战略合作签约暨人才安居合资公司揭牌仪式，并分别与碧桂园等11家房企以及比亚迪、方大等11家承租企业签署住房租赁战略合作协议，共同推进深圳住房租赁市场发展。

　　11月9日，日本东建集团亚洲区域总负责人Mark率队到访碧桂园。座谈会上，Mark透露了一个重要信息：日本东建集团成立至今已43年，租赁公寓业务方面经验丰富，其所秉承的土地、建筑物、人三者相互呼应的和谐发展理念，与碧桂园倡导的绿色生态智慧建造理念不谋而合，公司希望借此契机，邀请碧桂园赴日实地考察，探索下一步合作的可能性。

　　碧桂园上海区域总裁高斌在座谈会上指出，中国目前已步入存量市场，租赁市场正被激活，如何获取稳定融资渠道，实现规模化经验；如何盘活资产，将未来稳定可期的现金流转换为当前现金；如何在立法尚不完善的情况下迅速大规模抢滩市场等问题有待探索。日本房产租赁模式较中国更为成熟，经验丰富、管理规范，有很多可供学习的地方，希望日后双方企业能够加强联系。

　　悉心培育市场

　　彼时碧桂园为响应国家房地产长效机制建立的要求，正稳步推进长租业务发展，为形成租售并举的住房制度贡献力量。如无意外，碧桂园排名前列长租公寓项目将于今年底在上海亮相。而操盘团队恰是高斌所在的上海区域公司。

　　“有的在做前期的装修，有的在前期定位阶段，希望今年年底至少推出来一个。我们是在地产平台逐步孵化这个业务，所有人都在为它服务。”高斌在接受《经济观察报》记者采访时表示，目前碧桂园在长租公寓领域还处于前期业务培育的阶段，他给团队的考核指标是：不亏钱就是赚的。至于出租率，他要求是开业至少出租8成房源，理想状态则是维持在9成到9.5成，尽量减少一些房源的浪费，从而压缩成本。

　　据悉，上海区域公司计划于3年内在上海开出1万间长租公寓。而在具体产品定位上，碧桂园希望做长租公寓的中高端产品，在上海排名前列批公寓的定位是平均面积30-40平方米之间，同时在目前市场上的批量长租公寓产品将加入园林景观。

　　某研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，对于碧桂园来说，这两年住宅销售市场的业绩不错，体现为房屋销售规模持续扩大，甚至属于目前销售规模较大的房企。

　　“在既有的投资和经营优势基础上，碧桂园积极研究存量市场的投资，尤其是类似类似租赁市场的发展，可以看出其对于未来居住需求的关注和考虑。总体上说，当前类似的投资具有积极的意义，既响应了当前全国租赁市场发展的需要，也是碧桂园不断追求创新和转型的考虑。”严跃进续称，另外碧桂园因为住宅物业销售不错，也对居住本身的考虑较多。类似的投资具有积极的意义，有助于后续碧桂园积极做营销，比如说部分购房需求后续会转为租房需求。

　　对于市场规模,东方证券近期研报指出，目前我国租房人口约为1.9亿，住房租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。预计至2030年，我国租房人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。长租公寓以民生为导向、以市场为基础，这种新业态正焕发出强大的市场活力。