高价地持有者遇资金寒流 融信中国股价跌四成

北京青年报 2016-11-07 09:28:28
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距国庆假日期间全国22城密集推出楼市调控政策已满月,各地对新政的执行力度远超市场预期。随着时间的推移,楼市调控的效果正逐步显现。曾经以110亿元价格摘得上海高价地的融信中国迎来股价持续下跌,较两个月前的高点几乎跌去了一半。这些高价地将何去何从?楼市调控给土地拍卖市场带来何种影响? 高地价热衷

  距国庆假日期间全国22城密集推出楼市调控政策已满月,各地对新政的执行力度远超市场预期。随着时间的推移,楼市调控的效果正逐步显现。曾经以110亿元价格摘得上海高价地的融信中国迎来股价持续下跌,较两个月前的高点几乎跌去了一半。这些高价地将何去何从?楼市调控给土地拍卖市场带来何种影响?

  高地价热衷者融信股价暴跌

  昨日,在香港主板上市的融信中国股价收于6.2港元,盘中股价一度跌破6港元。与9月份创下9.8港元的高点相比,短短两个月时间,其最大跌幅已经达四成。

  今年8月17日,融信中国以总价约110亿元拍下上海静安一地块,震惊业界;创造上海新的总价地王。在这之前融信中国已经多次出手耗资300多亿在上海、杭州等地屡屡“封王”。

  融信中国的高负债一直受到诟病,今年初赴港上市后负债率有所降低,但依然保持在高位。财报显示:截至今年上半年,融信中国的总负债高达488.95亿元,其资产负债比率高达90%。而当前融信中国的总市值折合成人民币仅70多亿元。

  近日,评级机构给予了融创中国负面展望。主要原因是,融创中国的盈利能力较低以及利息覆盖率偏弱。且这一情况在未来12至18个月内取得明显改善的可能性不大。

  根据中原地产数据,截至新政出台前,今年全国共成交247宗高价土地,融创、恒大、中国金茂、中国电建、葛洲坝、华侨城等是这轮高价地热潮中较为积极的参与者,信达、融信则是激进的参与者,其中溢价率超过100%的地块达到了122宗,这122宗地王合计金额超过2500亿元。

  拿高价地房企资金来源通道“收紧”

  据了解,10月中旬,央行召集5家国有大行和12家股份制商业银行相关负责人开会,讨论房地产信贷形势。其后,央行上海总部约谈25家中资商业银行,要求继续严格执行限贷政策,防止变相放松要求、打政策擦边球的情况,切实防范各类资金违规流入土地市场。

  近日,上交所和深交所分别发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,监管函明确规定房地产企业的公司债券资金不得用于购置土地。

  根据Wind数据计算:截至今年10月底,房企发行的公司债规模已高达7877.24亿元,而去年同期的发行额仅为2956.18亿元,相比增加了一倍有余。据业内人士介绍,之前很多来自债券市场的资金实际上被通过各种方式用来支付土地款,债券市场天量廉价的资金被看成是催生高价地的一大推手。

  10月土地市场明显降温

  中原地产统计数据显示,相比调控前市场火爆的8月-9月,高价地数量明显减少。10月份累计10亿元以上的地块中,溢价率超过100%的有17宗,主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌。整体看,大部分城市土地市场比前期均有所降温。而8月和9月10亿元以上的地块中,溢价率超过100%的分别为46宗和50宗,且高价地块基本集中在少数几个城市。

  北京青年报记者获悉,自10月份多地密集发布房地产调控政策以来,热点城市土地市场开始降温,高价地明显减少,前期一些高价地项目也通过引入股东等方式积极调整,以控制风险。

  中原地产统计数据显示,前期全国200多宗高价地中,目前已有超过30%出现或者在酝酿股权调整。比如,10月中旬,信达地产稀释高价地杭州滨江奥体地块股权至50%,融创和滨江分持滨江奥体地块股权40%、10%,123.18亿元的土地款也由信达、融创和滨江房产按持股比例承担;10月18日,绿城杭州潮鸣项目宣布将引入建发地产,建发地产以财务注资为主,股权占比30%。

  11月2日,北京土地市场迎来新政后的第二拍。此次拍卖的是公租房与自住房地块,现场经过9轮举牌后,中铁以21.5亿元竞得。仅9轮举牌就结束的情况在北京土地拍卖市场比较少见,以往土地拍卖动辄几十个回合。分析人士指出,北京土地市场的降温预示着这一轮楼市热潮的退去。

  房地产研究院副院长杨红旭认为,在抑制了热点城市的购房需求之后,开发商对于后市的预期也会降温。综合来看,本轮少数城市的高价地潮基本已经谢幕了。

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