农民注意:今年起,19万平方公里土地被唤醒,楼市迎来第2次改

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房地产对经济有多重要？

往大里说，房地产+建筑业占GDP的比重，两者相加占整个GDP的1/7，土地出让金贡献了1/5的广义财政收入，房地产相关税收加上房企所得税，占了整个狭义财政收入的1/6。

房地产+建筑业，一共为中国今天提供了5000万个就业岗位，2010年是2100万个，这个数字在10年间增长了2.4倍，现在达到了5052万人就业。

往小里说，楼市影响了每个家庭的财富变化。

央行的一季度城镇居民家庭资产负债情况调查里提到：城镇居民户均总资产317.9万元，中位数141万元，老百姓7成资产都是房子。

西南财大发布的《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》显示，在2013年到2018年，住房贷款占家庭债务比重高达55.6%，多套房负债的占比逐年递增，以2017年-2018年为例，多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过了首套房贷款，贡献了60.0%的住户部门消费贷款增量。

这些数据告诉我们两个结论：

1，房地产就是拉动各行业增长的经济支柱，无可替代。

2，老百姓最爱配置房子，投机氛围越来越浓厚。

为什么会造成这种局面？

往浅里说，是供需问题，城市住宅供地稀缺，房产捆绑教育，医疗和教育资源向城市倾斜，城镇化农民进城大潮下，地价传导至房价，结果自然是水涨船高。

往深里说，其实是1998年“房改”埋下的种子。

回想22年前，在房改的23号文中，出现了一句话：“促使住宅业成为新的经济增长点”。

20年后，很多经历了那个年代的人，都在后悔没有听这句话。

从上游的建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机，到下游的家电、家具、家纺、装潢，再到金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业，靠房地产生活的群体越来越多。

房地产行业的扩张模式也日益激进，购房者低首付买房，取得银行按揭款之后，房企获得回款，拿出一部分来加快施工，再拿出一部分钱去继续拍地。

各城市进行土地开发、招拍挂，将“生地”整成“熟地”。对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价，形成土地“价高者得”的准则。

因此，“房改”以来，楼市保持高景气度的核心因素，就是“土地”。

简而言之：住宅供地有多少，决定了地价和房价的高低。

房地产调控政策的走向，如今就瞄准了“土地”这个关键变量。

7月8日，《经济参考报》刊登了一篇文章，题目为《农地改革：经营性建设用地入市提速，宅地有偿退出期待破题》。

文章对土地政策做了两方面的梳理：

1，安徽、江苏等地相继出台文件，加强对农村宅基地的审批管理，探索建立退出宅基地激励机制。

目前的现实是，绝大多数的农业转移人口，都在城市里买房了，他们有退出宅基地的意愿，但是，希望能够通过退地补偿来补贴在城市购房的资金。

问题在于，退出范围、补偿资金、承接主体一直不明确，所以大量宅基地无法盘活。

参考安徽的做法，当地农业农村厅和自然资源厅出台的意见中明确，在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部，向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。

2，集体经营性建设用地入市开始提速。

上文提到，住宅供地有多少，是决定房价的关键因素，数据显示，我国目前集体经营性土地大约有4500万亩，这些土地一旦入市，必然会起到平抑房价的作用。

有一点要注意，集体经营性用地入市，并不会用作商品房建设，而是用于租赁房、保障房、公共设施的建设， 为低收入者提供安居之所。

经济参考报的文章中提到了两个例子。

2017年8月，原国土资源部会同住房和城乡建设部，在北京、上海、沈阳等13个城市陆续开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，此后随着福州、南昌等城市的加入，试点增至18个。截至目前，部分城市已取得良好的社会效应。

在广东，实现农村集体经营性建设用地和宅基地都可抵押和担保，从而达到增加当地村民财产性收入的目的。为此，当地还建设了一个土地交易平台，使农村集体经营性建设用地入市更加规范。

笔者认为，集体土地入市，宅基地的盘活，意味着楼市迎来了第2次“房改”。

排名前列次房改，解决了住房商品化的问题，房地产跃升为经济支柱，城镇化大幕拉开，人均居住面积大幅提升，代价是地价、房价、居民杠杆率走高。

第二次房改，解决了房地产市场的“痛点”：土地问题，大量的集体经营性土地入市，以及宅基地盘活，会带来巨量的保障房供应，为低收入者、刚需、农民工、大学生提供落脚之地，完善楼市的“长效机制”，形成类似新加坡那样的“低价保障房”+“商品房”的双渠道供应。

这部分土地有多少呢？

清华大学社会科学学院学术委员会副主任蔡继明表示，目前农村常住人口不足城镇常住人口的三分之二，但农村存量集体建设用地约19万平方公里，相当于城镇建设用地两倍以上，其中70%以上是宅基地，相当一部分处在闲置或粗放低效使用状态。

也就是说，从今年开始，19万平方公里的土地将会被“唤醒”！

人口常年流入的大城市、都市圈、城市群，周边的集体土地会用于租赁房建设。

人口流出的乡村，土地盘活后的所有权、资格权、使用权会各自分置，发展宜农宜商的产业经济。

万里之行，始于足下，只要有了地，就不愁房价降不下来，就不用担心人们来到城市里无房可住，不用担心家乡的土地会荒芜。

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