2019棚改计划腰斩,三四线小心被套!

随着财政部近期发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉。

2019年全国棚改开工计划目标约285万套，远低于此前450万套的预期，与2018年的626万套相比，今年减少了341万套，腰斩过半。

除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省市同比增长，其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的达15个。

棚改计划是到2020年结束，但原计划2018-2020还有1500万套的总量，今年棚改实际开工量，比原计划减的更猛，众所周知，棚改货币化是2017年以来三四线城市房价上涨较大的助推器。

如今，猛踩急刹车后，对市场的影响不言而喻。具体哪些省市影响较大值得关注。

在全国31个省市中，只有5个省的棚改规模有所扩张，其他26个省市全部负增长。这其中，有13个省棚改量降幅超过50%。

1、有13个省市棚改计划腰斩，包括：黑龙江、贵州、山东、河南、宁夏、山西、湖南、辽宁、新疆、吉林、海南、青海、内蒙古。

其中特别值得关注的是山东、河南、贵州、湖南等几个棚改大省，因为原来量太大了。

山东从去年的82万降到今年的18.5万，河南从64万降到15万，同比跌幅均达77%；湖南从28万降到8万，降幅也达72%；

黑龙江从13.1万套减少到2.4万套，贵州从38.8万套减少到7.6万套，降幅超过80%；

新疆45万套降到14万套左右，所以一旦棚改急刹车，对市场没有影响是不可能的。

比如山东菏泽就是因为超出财政能力过度棚改化，很多人提前拿到拆迁的钱买了房子，结果等到开发商买地建了房，房子又卖不出去了，因为很多人不需要房子了，购买力已经提前透支，如今全城又陷入去库存的轮回。

2、棚改规模有所增加的5个省市分别是：福建、广西、天津、广东、西藏。这其中，广东、天津、西藏本身棚改规模不高，所以增减影响不大。

相比之下，福建棚改规模翻倍，2018年仅为2.9万套，2019年增加到6.3万套，增幅高达117%，其中，福建的福州棚改量逆市大涨，具体的原因是什么我就不知道了，有可能是因为2018年太少了，也可能跟福州本身财政比较充裕有关。

另外，广西则从9.1万套增加到12万套。

今年1月各地地方政府就曾在2018年工作报告中披露2019年棚改计划的相关数据，通过这两组数据的对比，我们也可看出当前市场对于棚改预期的转变。

根据数据，在可统计的19个省市之中，含江苏、江西、河南、西藏在内等7个省市2019年棚改开工目标量变化并不是很大，涨跌幅在5%以内。

近半数城市的目标较2019年初有了不同程度的下跌，辽宁、吉林、湖北、陕西等省市跌幅显著均超50%，

一方面源于部分省市年初披露数据较为笼统，基本是2年的目标开工量；另一方面湖北、陕西等省份因前期棚改开工量较大，基本也算是提前透支了未来的棚改空间，可以预期棚改对地方房地产销售的推动也在减弱。

2018年10月份国务院常务会议时就明确提出两个严格，一个是严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。另一个是各地要严格评估财政承受能力，科学确定2019年度棚改任务。

所以棚改缩量明显的省份，很多也是财政承受能力不足的地方。比如辽宁、吉林。

此外，福建、四川等少数省份开工量较年初公布的数据走高，这点也符合“因城施政”的调控思路，棚改目标同样体现着有松有紧的特征。

我国大规模的棚改始于2008年。

梳理官方数据可发现，2008年至2012年我国改造开工各类棚户区1260万套，此后则是2013年320万套、2014年470万套、2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套。

如加上2018年数据（626万套），从2008年到2018年，这十一年间中国棚改累计开工超过4500万套。让1亿人“出棚进楼”。

棚改的正面作用当然还是很多的。住建部去年7月表示，棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。

此外，棚改还带动了投资消费和经济增长。棚改带动了有效投资和建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥了积极作用。2013~2017年，全国棚改完成投资约6万亿元。

如果过度棚改，也会有负作用的。所以得有计划，需要按照各个地方的财政能力来，否则新的库存又出来了。

但因棚改助力涨，就有可能因棚改退潮跌。这应该是大家的共识了。所以去年传出棚改货币化比例降低时，大家对三四线城市就比较悲观了。

记住，全国棚改大限是2020年。

2014-2017年，我国推出1800万套的棚改计划，并且超额完成。之后，国家对2018-2020年，又提出1500万套的棚改任务，到2020年，全国性的棚改将基本完成。

棚改急刹车有几方面原因：

排名前列，2018年，全国棚改计划为580万套，实际完成量高达626万套。目标完成率也创历年新高达107.4%。前几年的超额完成为后续棚改缩量埋下了伏笔，因为很多地方不需要棚改的也改了，而需求又透支了，后面又会造成库存过剩的问题。

第二，大力推进棚改货币化安置的一些负面效应已经显现，加剧了地方财政负债压力，推升三四线房价等等，基于三四线的库存问题已经得到了初步解决，棚改开工量目标下调也在情理之中。

2016年10月一二线城市轮番调控后，2017年开始，三四线城市上演了一场高潮迭起的人造牛市。

货币化棚改功不可没。先让国开行等金融机构给土地/财政枯竭的三四线城市地方低息贷款，地方拿着贷款去拆迁旧城区，并只给被拆迁户货币补偿。这样被拆迁户自己再贴钱，甚至加上按揭贷款，买新房。

三四线城市的库存逐渐去化了，房价也开始上涨，土地市场也激活了。地方通过卖地和收税，再偿还国开行等金融机构的贷款。

开发商去库存，激活地方土地市场，提高交易量，拉动投资，降低地方债务等多重目标同时都实现了，棚改操作堪称一箭多雕的神来杰作，皆大欢喜。

但为了防止“棚改”导致新的库存，国家从2019年起，开始对“棚改”政策急刹车。

2019年棚改货币化安置将以专项债券为主，政府购买棚改服务模式将被取消；同时地方政府也纷纷提出棚改将以实物安置为主，货币化安置比例也将降低，这点对于商品房销售的影响也更为直接，缺少了资金面的驱动，居民购买力将大大降低，后继乏力。

现在连基本面好的一二线城市都要靠降低落户门槛来抢人了，实体经济基础弱的三四线城市，购买力本身比较弱，之前上涨主要靠棚改驱动，棚改量的缩减和货币化安置比例降低无疑雪上加霜，会加剧市场下行压力。