买房第一要看规划!

搜狐焦点湘潭站 2019-05-30 11:42:31
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做房产投资的时候,有着这么一段话,那就是:“房价长期看人口、中期看土地、短期看金融。”这种说法倒不是不对,但我今天想在前面加一句,那就是“第一要看规划”。 这就像是分析股票的时候,你从市盈率也好,你从企业的经营角度分析也好,你从技术走势形态分析也好,都不能算是错。但是你首先要看,最近整个股市是IPO

做房产投资的时候,有着这么一段话,那就是:“房价长期看人口、中期看土地、短期看金融。”这种说法倒不是不对,但我今天想在前面加一句,那就是“第一要看规划”。

这就像是分析股票的时候,你从市盈率也好,你从企业的经营角度分析也好,你从技术走势形态分析也好,都不能算是错。但是你首先要看,最近整个股市是IPO加速发行的状态,还是降速发行的状态。因为韭菜就那么多,如果割韭菜的人多了,韭菜势必就会不够割。就算你割韭菜的技术再好,割韭菜的姿态再优美,割到的也会减少,这是没办法的大势。

Part 1为让大家理解这样的观念,我先假设有两套条件完全一样的房子,A套100万的总价,B套总价可以低于70万,但是B套对于未来的转售和抵押进行了一定的限制,请问你想买哪一套? 这个问题,你不需要回答。北京那边的实际情况,已经回答了。对于未来转售和抵押有所限制的B套是,北京的共有产权房。然而就算是做到了低于市价30%以上了,就拿北京房山区的金悦嘉苑项目来讲,弃购率依然高达着98.5%以上。

人们纷纷拿钱去买了哪里呢?买了旁边,比它贵了30%以上的项目。 请问大家,这说明了一个什么问题? 我觉得这至少说明了,房子未来的一个转售和抵押权的正常行使,妥妥的值得一套房子价值的30%以上。本身有资格购买共有产权房的,就是属于相对低收入人群了。但是就是在这些相对低收入人群里面,依然可以产生98.5%的弃购率。对此大家可见一般了。

甚至于我认为,北京这些共有产权房,就算低于市价的50%以上,弃购率也会高达50%以上。在这种情况下,我想请问大家的是,你们认为构成现在房产价值的最主要部分是什么?

如果买房的群体重视的是,所谓的居住价值,所谓的能够落户,所谓的能够让小孩读书上学,那么低于30%的价格,为什么不可以?而如果不是所谓的居住价值了,那是什么占据着房产价值的大头了呢?

要看清楚这件事情,我们就来看北京共有产权房到底是少了什么,让房子价值影响得这么大。根据对于北京共有产权房相关条例的阅读,它影响的是房子未来的转售和抵押。这些属于实现房产的金融价值的必须。

也就是说,北京共有产权房的房子,还是那个房子,就是因为和商品房在金融价值上的不一样,不管是低于市场价30%,还是50%都有着大把的弃购率,也就是不愿意。这也就侧面说明了,北京的房子其中大部分的价值,是金融的价值,而非自住的价值。

Part 2 而如果大城市的房产价值当中,其中更大的比例是金融价值,而非自住价值的话,你说房价的走势靠的会是什么? 说起这个,我们不妨来看看股市。我来请问大家一个问题,那就是股市里面,市盈率高的是创业板那些股票,还是银行板块的那些股票呢?

我相信这个问题,只要但凡对于股市有些了解的,都会知道。市盈率高的当然是那些创业板的股票,那些银行板块的股票是市盈率最低的股票,其市值低于该银行的净资产都有可能。

大家有没有想过这是为什么呢?在普通人眼里,银行应该是最可靠的啊,你们的钱,不就是存在银行里面的吗?银行还可以放贷的啊。银行的账目十分清晰,可持续盈利能力非常强的呀。 而那些创业板的股票呢?盈利就那么一点点,名字呢,以前也从来没有听过。整个公司呢,其实还是建立在一个创业故事身上的,还是建立在一个对于未来的憧憬当中的,有的呢,只是那停留在纸面上的规划蓝图。

但是事实是什么呢?是创业板的公司的估值倍数,远远比银行股高。众多的资金愿意前赴后继的去追去捧创业板的股票,去追去捧还停留在规划蓝图上的商业规划。而不去购买有着明确盈利预期,甚至每年有着不小百分比股份分红情况下的银行股。 大家有想过,这是为什么吗?

Part 3 说到这里,我想问大家。大家知道金融股票市场,每天交易的究竟是什么吗?虽然这些上市公司每天都在经营,理应公司每天值的价钱会不一样。但是一天之间价值相差10%以上,应该来说是不应该的吧。 既然公司的真实会计价值不会相差10%以上,那为什么股价会波动10%以上呢?这个问题其实很简单了,那就是大家对于这家上市公司未来价值的预估,就在这一天里相差了10%以上了。说白了,在金融市场里面,大家交易的是对于未来的一个预期。

在这种情况下,你觉得资金会喜欢预期很稳定的银行股,还是预期很宏大的创业板股票呢?首先先提醒一下,资金是逐利的。 在逐利的特性下,资金是会非常喜好预期很宏大的创业板股票的,因为它在未来可能会有一个非常大的成长表现空间,而这这个成长表现一旦实现,也就是意味着股市上的巨大利润了。 而那银行股股票呢,业绩稳定,分红稳定。甚至于大家年初就可以知道年末这只银行股的业绩怎么样了,你让大家怎么样下得去手?

Part 4 在这种情况下,你再来看回一下房地产。这些年何尝不是在往金融化,这条道路上越走越远呢? 我是这样请问一下大家吧。那些地铁房,是怎么样涨价的?是慢慢涨上去的,还是在宣布地铁口具体位置的那一夜涨上去的?看我文章的应该是房产投资客多,大家应该都经历过,下午或者晚上政府宣布一个什么政策,然后大晚上的立马跑去签署房产买入合同的事情。

你说在这种时候,是不是就像是股市里面,国家宣布一个什么样的政策,然后这个行业的股票立马暴涨,这么一个情况。但是如果你从实际经营来看,政策落地下来,最起码还有好几个月呢。就算落地了,利用这个政策赚到钱,这个也是一个很长期的事情了,需要靠着一张张订单去实现的呢。

这个和宣布地铁规划,然后周边房子当天晚上立马涨价,何其类似呢?地铁何时修通,还是猴年马月的事情呢,但是房价先涨到位了。从这个角度来看,房价是不是正在越来越金融化,越来越股市化了呢?

Part 5 如果你理解了这个,或许你也就看懂了,为什么各个城市的新城区都比老城区贵很多的原因了。 如果要论人气,基本上没有一个新城区能够比得过老城区的人气。论生活配套也是没法比得过的,好几十年的沉淀呢,哪里能够这么随便说说就超过的。但是不好意思的是,新城区的房价就是比老城区的贵? 很多本地人,只会说外地人傻。说同样价钱为什么不知道买老城区更核心的位置呢?但是我就这样问一句,你觉得十年之后,二十年之后,哪里更繁华?

我国的建筑设计使用寿命是50年,我国的高层电梯使用寿命是15年。你那个老城区,建筑使用寿命到了,那个电梯使用寿命到了。现在房子建设得这么高了,没办法像以前那样通过棚改拆掉了。你告诉我,这么不好住的房子,人们是有病啊,要住在这么不适合居住的里面啊。

不要说什么千百年人们都说居住在那个位置。以前建房子的标准,是按照几百年传家的标准去建设的,现在不是。一个房子没有办法放在那千百年,你就只有着70年的使用权。在这种情况下,你觉得房子的寿命到期之后,人们还是呆在这电梯坏了,房子都快成危房的地方。还是愿意呆配套设施都十分齐全,还很好的地方?

说白了,产生这样的变化。是因为一个人看的是房子现在的使用价值,一个人看的是房子未来的使用价值。但是随着房子的越来越金融化,使用房子未来的使用价值的眼光,去看待房子的价值的人,正在越来越多。多到一个什么程度呢?多到北京低于市场价30%的房子,弃购率都能够达到98.5%的地步。

大家都是在用着金融市场的办法,在给房子定价。也就是在房子市场,大家越来越交易的是,对于这套房子未来的价值预期。

 Part 6 OK,那么我们就要说到决定这种价值预期的是什么了。我告诉大家答案,那就是规划。 这个规划相当于的就是股市里面的那些政策信息。想想国家宣布一个大力发展电力行业的政策,电力行业股票会怎么样?想想国家发布一个大力加强对于汽车行业的扶持力度,汽车行业股票会怎么样?也就是这样的一个概念。 一片完全还没经过现代化建设的土地,只要国家敢砸国家最高端的规划上去。这片土地上的建筑不用等建成,这个地方就会是国家最高房价的地方。

我们可以想想雄安新区,当时一宣布的时候,多少人带着钱立马赶过去。吓得当地立马冻结户口,冻结房地产交易,强制命令当地中介歇业,如果不这样做,我可以告诉大家,按照雄安新区规划的高度,大家把它买过均价十万/二十万的,也还是敢买和能买的。

 因为只要你的这个规划能够落地,按照这个规划的级别,这个地方的发展妥妥的超过那些所有的地方啊。因为这里的规划级别是整个国家第一的啊,千年大计的呀。怕什么?只有更好的份,没有更差的份,明白吗。

源是有聚集效应的,人们是会往好的地方聚集的。既然未来会有更多的人,往这边聚集,你说这个房价怕什么?至于你说的房价这么贵了,谁买得起。这个问题就像是在问纽约曼哈顿那些十多万美金每平方的公寓,谁买得起一样。不好意思的是,纽约涨幅最好的房子,就是大家觉得价格高不可攀的那些纽约曼哈顿的公寓。

否则你以为为什么深圳的前海价格能够贵过深圳的南山。要真论人气,真论配套的话。前海还人气不足,配套不足,好不好。但是不好意思的是,前海就是比南山贵。原因其实也就是这个,目前的房价更大的部分是其金融价值。而在金融价值方面,其价值都是来自于对于未来的预期。 说得更加明白一点,就是房子未来的价值等于现在的价格。

Part 7 那你说规划好的地方,未来预期价值高?还是因为几十年的发展,导致土地用尽,没有规划余地的地方未来预期高? 当房价在进入一个交易未来预期的时代之后,我们非常需要注意的就是,影响未来预期的因素了。更多的来讲,也就是需要更多的注意相关的政府规划了。

只要这个地方上面敢给规划,这个地方就敢涨。你不需要去管,这个规划什么时候才能实现。只要它敢给,并且能够实现,它就能够涨。哪怕是十年之后才实现,不好意思,价格会立马在宣布的一两年内,甚至几个月内就走到十年后规划落地,才能走到的位置。

这也就是为什么,我在2017年的时候,敢做预判说,长沙的高铁西的未来会比长沙高铁南站地方,还要贵的原因。如果你是有心的人,如果有留意到这两个地方的新楼盘销售情况,就会知道我所言非虚,并且已经有一些这样的态势了。 长沙高铁西站板块有一个碧桂园高尔夫的楼盘,去年卖过接近万元的一个均价,然后非常的迅速的卖完了。但是长沙高铁南站板块的万科魅力之城,在今年大家知道做了一件什么事情吗?

你没看错,直接折后也就一万出头了。这还因为是万科的牌子在里面的因素,同区域还有盘直接是打到9千多的一个价格在卖。

为什么会这样呢?其实很简单,那就是规划。一个规划已实现,一个规划未实现,未实现的规划,就是比已实现的规划值钱。未实现的规划,除了能在规划宣布的那一刻开始,直接跳上已实现规划区域的价格不说。还能够随着规划的不断推进而持续上涨。

 Part 8 总结来说,房地产市场正在进入一个金融化交易的市场。在大城市,房子的金融属性价值,已经是远远的大于其居住属性价值。房子的一个价格变化,也完完全全的呈现处金融市场的特征。

那就是只要有消息就会涨,只要有预期就会涨。大家交易的都是这个房子的未来预期。在这种情况下,大家如果还想赚钱的话,需要的是,牢牢的扣着规划走。完全的忘记,这个地方配套是不是已经完全了。

现在的配套是不是完全,是一件根本不重要的事。现在这个地方有没有人,是一个根本不重要的事。重要的是,十年之后,这个地方是不是配套完全,是不是人声鼎沸。如果是,请买这个地方。

如果你觉得十年之后,这个地方会成为中国最高端的几个地方。OK,那么这个地方的价格就会成为整个中国房价最高的几个地方。事情也就是这么简单。

大家不要去做幻想,那就是这样的一个规律会在很久之后才会到来。就拿郑州的北龙湖来讲,哪怕到现在它的人气也还是没有郑州老城区核心足,但是你看影响它成为郑州房价最高最贵的区域吗?不好意思,完全不影响。

也就是说,现在这样的一个规律。已经在主宰着各个城市的房价走向了。这不是一条未来才通行的规律,而是一条现在就已经通行的房价规律。

在这种房价金融化的时代,大家请记住一点,那就是“买房第一要看规划。”这是比记住“房价长期看人口、中期看土地、短期看金融。”还要重要千百万倍的话。

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