土地市场供给侧或将生变 下半年将酝酿拐点?

21世纪经济报道 2016-07-20 09:23:18
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房企拿地已经发生微妙变化。在支持房价与地价上涨的“政策刺激、需求充足、资金成本”三大支柱中,前二大关键因素已走到尽头,继续支撑地价攀升的基础不复存在。分析人士指出,下半年热点城市土拍热度将有所回落。 7月15日上午,国家统计局公布的数据显示,房地产关键数据全线放缓局面在持续。1-6月份,全国

  房企拿地已经发生微妙变化。在支持房价与地价上涨的“政策刺激、需求充足、资金成本”三大支柱中,前二大关键因素已走到尽头,继续支撑地价攀升的基础不复存在。分析人士指出,下半年热点城市土拍热度将有所回落。

  7月15日上午,国家统计局公布的数据显示,房地产关键数据全线放缓局面在持续。1-6月份,全国房地产开发投资同比名义增长6.1%,增速比1-5月份回落0.9%。

  持续的投资增速下滑,仍然阻挡不了房企拿地热情。7月15日,上海昆山花桥6幅宅地拍卖引发32家房企争抢,其中象屿地产以总价44.07亿元竞得一块占地100841平方米的土地,总建筑面积25.21万平方米,容积率2.5,由此算出楼面价17480元/平方米,溢价率高达207%。

  此前的7月8日,南京最近一次熔断机制土拍过程中,出现了4幅地加价触及限价“红线”而“熔断”、3幅地因举牌者众多难以决断最先举牌者而终止拍卖的景象。

  然而,下半年土地市场的拐点来临已经有多个信号释放。除上述国统局数据之外,7月14日,新城控股以37亿元摘得上海虹口区凉城新村街道 073-06号地块,楼板价6.7409万元/平方米,实际可售部分楼板价约为8.9万元/平方米,溢价率77.4%,拿下上海中环单价“地王”。但坊间预期成交楼板价可破10万元/平方米,这令市场各方都有些“意外”。

  研究院智库中心研究总监严跃进认为,全国市场数据来看,房企购置土地的跌幅正在收窄,下半年有可能由负转正。下半年各地均可能会有所动作,包括北京、上海等一线城市增加供应;热点一二线城市考虑适当增加供应等。“最近政府每推出一块地就有点犹豫,害怕地王现象”。

  土地市场生变

  梳理近期土地市场信息不难发现,房企拿地已经发生微妙变化。

  首先,央企直接拿地王现象有所消减,转而与民企合作。比如保利地产参与杭州滨江集团拿下的味精厂地块。

  其次,有金融背景与业绩增长需求的房企在积极获取土储。比如上述新城控股,近期继宣布设立“国峰人寿”进军保险行业后,6月宣布成立10.5亿元规模的“东证资管-青浦吾悦广场”资产支持专项计划;7月1日宣布将联手平安银行共同设立名为“平安新城控股投资基金”的百亿产业基金。相对应的是,6月 28日新城以6.5亿元总价拿下了浙江嵊州两幅地块、7月8日又以8.2亿在扬州拿地。而排名位于第20-50位之间的房企也正在抓紧市场规模化的最后几年窗口期积极扩张拿地。

  此外,地价开始有回落迹象。2016年6月,一线城市的土拍平均溢价率为107%,若单看楼板价超过3万元的上海高单价地块,平均溢价率更是高达 174%。因此,作为2016年上海首幅内中环纯宅地,凉城宅地77%的溢价率只可言低。而从绝对价格来看,也并没有出现“地价赶超房价”的现象。即便扣除保障房、持有部分计算楼面地价,凉城宅地楼板价为8.7万元/平方米,也低于相距不远的金茂府在售价(6月金茂府备案均价8.8万元/平方米)。

  严跃进指出,从房企土地购置面积的同比增幅看,已经呈现跌幅持续收窄态势。过去房企购地面积之所以会快速下滑,很大程度上和城市结构有关系。部分三四线城市近两年土地市场比较冷清,所以全国市场的土地购地状况会比较平淡。到了2015年基本上是一二线城市的土地市场为交易主流。今年上半年,一二线城市的土地投资相对活跃,对比2015年的基期值,自然呈现出月度同比正增长,累计同比跌幅收窄的态势。下半年此类指标有望由负转正。

  一个值得关注的现象是,为了规避楼市投资的金融风险,当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期短期贷款。

  此时房企短期贷款资金仍较为紧张。因此,在土地出让金支付上可以针对这一现状制定应对措施,以在一定程度上控制地王出现的频率。比如,改变土地出让金的支付方式,由之前的分期支付改为全款支付(比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%,一年后支付另外50%,现在改为1个月内全款支付土地出让金),缩短开发企业支付时间,降低激进的房企拿地杠杆,全款支付时间限定在1-3个月内等。这样,短期资金存在周转问题的房企拿地会更加谨慎。

  短期调控来临?

  7月6日,中国社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测,2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会进入一个短期调整期。

  市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧,货币政策对房地产的刺激动力正在减弱。这种情况的出现在于热点城市房价过高,一般民众根本无力进入市场。

  以上这些信息已向中国房地产市场发出了重要信号,房价的调整短期或又会开始。

  地价-房价的轮动上涨,造就了2016年上半年热点城市价格指标大热。但目前上海、深圳、南京、苏州等热点城市成交量已见顶回落,地方性政策收紧也不断传出。同策咨询研究中心研究总监张宏伟透露,国土资源部等多部委已向热点城市部署研究防止“地王”频现,同时明确提出,下半年土地市场的重点工作也是防止“地王”频现。

  近期上海相关部门组织的一场专家咨询会上,多名业内人士就当前土地市场与下半年土地市场形势作了分析。

  张宏伟认为,当前政策层面仍然缺乏盘活存量用地“操作细则”与“成功案例解读”的推广,政策在执行层面也会遇到困境,比如土地转性方面。

  年初的一轮调控导致改善需求受限,货币政策转向并收缩杠杆已成事实。研究中心分析师傅一辰指出,在支持房价与地价上涨的“政策刺激、需求充足、资金成本”三大支柱中,前二大关键因素已走到尽头,继续支撑地价攀升的基础不复存在。

  傅一辰指出,下半年热点城市土拍热度将有所回落。首先,下半年一二线城市优质土地将进一步增加,缓解供求压力,5月份以来,南京、合肥等热点城市均表态要加大土地供应;其次,经历了上半年“抢地”之后,央企、国企、闽企资产配置需求的急迫性已有所降低,去年以来低价发债的“资金弹药”也几近衰竭,在资金压力下,土拍竞争也有望降温;最后,在南京、苏州等热点城市的部分重点板块,投资性需求已经成为推动房价上涨的主要动力之一,如若地方性需求侧调控出台,势必会对市场购买力造成较大冲击,并由此降低企业对未来的价格预期。

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