棚改尚未结束,2018年三四线城市能买吗?

以前我对棚改的概念，以为都是如上图那样改造老破旧房子，确实是为改善居民住房着想，但经很多网友向樱桃反馈，当地拆迁户太多，不完全是危房旧房被改，大量城郊的农村（都算城中村）宅基地，哪怕是极好的居民别墅都被成片拆除，因此拿到补偿款后需要买房，所以预期房价还要大涨。

所谓的棚改，并不完全是民生工程，而是为了完成政绩，为了去库存，为了GDP增长，脑洞大开想出来的法子。

本以为等这一轮库存去的差不多了，房价今年也就涨到头了吧，但今年5月份，国务院又推出了2018-2020年三年棚改计划，再改造各类棚户区1500万套，这个计划影响会有多大？

一二线因为调控，房价上涨肯定是受限了，而棚改主要集中在三四线城市，货币定向宽松砸向大规模的棚改，三四线房价也随之被推高。预计明年还会继续延续涨势，地级市，县级市都会涨个遍。

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创造需求

此前领导很头疼，三四线房地产去库存最核心的问题，是需求不足，所以就通过棚改来创造需求。

而国家的棚改本意一方面是去库存，另一方面是改善居民住房。

但结果一到地方就变了样，把不需要改善住房的宅基地，城郊的城中村，都列入拆迁范围，海口的朋友告诉我，整个城市要拆掉一半，按照五环算，二环到四环之间，地名带村子的都拆掉，不管房子是不是危房旧房。

海口去年今年明年三年的棚改计划也大的惊人，投资上千亿，改造17万户，海口常住人口才224万，改造的人口大约就占到了25%。而去年海口的新房成交量约6万套，棚改功不可没。

从2014年开始，棚改数量明显增加，09年全国只有80万户，到2014年达到470万户，去年和今年均为600万户，未来三年年均500万户，总量虽有所减少，但仍是高位数，有的城市明显增加了。

山东、湖南、贵州、湖北、四川等都是棚改大省。

比如湖北，截至2016年底，湖北省商品房库存平均消化周期8.7个月，较同期下降6个月。现在一年快过去了，库存消化周期已经下降到6个月以下。

比如山东，2016年底去化周期降至14个月，其中商品住宅降至10个月，现在的库存肯定在8个月以下了。

山东济南的人告诉我，他们那也在大拆大建，特别是城郊的农村，都叫城中村，成群的别墅宅基地都被拆了，这些实际上根本不需要改造。

其实很多城市去库存任务已经完成差不多了，但政府为了政绩，还在打着棚改的旗号，大拆大建。反正这是中央支持的，对棚改工作出色的省还给与奖励呢。

在去库存任务之前，棚改大部分以安置房为主，但这两年为了去库存，货币化安置比率越来越高了，今年全国各省基本上占比在50%以上，即拆迁后，政府给你钱，你自己去市场上买房。

未来货币补偿的比例还要提高，有的地方达到百分百了。

比如安徽芜湖，2015年起便不再新建安置房，停止回迁房审批，2016年全年，芜湖计划棚改户数达26943套，而全年芜湖新房成交45733，棚改户贡献超过一半，其中货币化安置比例约为86%，今年改造的2万多户全部货币补贴。

有些地方政府引导开发商，将普通商品房转为安置房，让居民自行购买，或者政府购买商品房，转卖给棚改户。

有的地方，是政府给你房票，比如拆迁补贴你100万的房票，指定你去买哪几个楼盘的房子。如浙江台州就是这样。

现在的棚改有点乱搞，有些地方政府为了规划新的概念区域，都给你拆了，所以才会有很多拆迁矛盾，死人的事常有。

安徽亳州的人对我说，他们那连拆32个村，隔壁商丘已经几个月不拆迁了，因为死人了。

浙江台州椒江区委书记在拆迁动员大会上叫嚣：“谁胆敢阻绕拆迁，跟区委区政府叫板，我一定让你身败名裂、家破人亡。”

即使拆迁补偿款不够买新房，需要搭上自己多年的那点积蓄，并不心甘情愿被拆迁，但一旦遇到这样作威作虎不可一世的地方领导，老百姓谁敢不从？

这样一来，新楼盘就很容易卖了，也导致开发商坐地起价，房价不涨都难啊。

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棚改刺激房价上涨

大家去库存的方法都一样，通过鼓励农民购房，棚改创造需求，刺激房价上涨。今年绝大部分三四线城市的房价都在上涨。

要想知道棚改对市场价格的影响，就要先搞清楚因棚改带来的购房需求有多少，占市场成交量多大比例。

先以樱桃熟悉的老家湘潭为例：

2016年湘潭棚户区改造带来的购房者比例超过了60%。去年一年，新住宅成交总共是1.6万多套，棚改户贡献了一万套。

未来棚改规模还有多大呢？根据刚刚完成的2018年-2020年湘潭棚户区调查摸底情况，未来三年棚户区改造项目库计划收储136个待改造项目，涉及10.63万户居民，投资概算622亿元。

十万余户是什么概念？先做个对比，2015-2017年，湘潭棚户区改造户数是5.65万套，投资资金279亿元。未来三年的规模比过去三年几乎是翻倍了，投资资金也翻倍了，这个量对政府拉动GDP很明显。

而对成交量有多大影响？2016年湘潭市新建商品住宅累计成交16398套，从2010年来，湘潭每年的新房成交量都在一万多套彷徨，价格也稳定在三四千左右。未来十万户拆迁，带来的新房成交数估计会直接上几个台阶，每年成交量直接上两三万套。

6月份调查写这稿的时候，大量棚改和各种补贴购房，导致湘潭新房价格过去一年来普遍上涨了一两千一平米，从三四千的房价，涨到了五六千，上涨幅度50%，而长沙限购后，少部分需求外溢，以及上涨预期，又进一步推升了房价。

较新数据是，截至9月底，湘潭城区新建商品房剩余可售量为258.07万㎡，与2016年底相比下降22.24%，以近一年的月均销售速度测算，房地产市场库存的去化周期为9.9个月，其中，住宅为145.09万㎡，与2016年底相比下降30.64%，库存去化周期为6.3个月。较新的价格没有公布。

从全国来看，去年棚改整体拉动了近20%的新建商品住房销售。

2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平，占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平，占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。

山东省菏泽的人跟我说，他们市今年棚改项目数量占全省总量的近1/4，全省共17个地市。他所在家乡单县城区人口25万，全县总人口才122万，今年申报的棚改户就有2万多户，直接刺激主城区房价上升五百到一千每平米。原商品房有六七年维持在3200元/平米左右，现普涨较高的到了4500以上，虽然县城工业经济不发达，产业欠缺，为劳动力净输出地，但房价依然涨。

大家可以对照当地的成交量价和棚改户数做下判断。拆一户肯定就要买一套商品房，当然也有买二手房的，但政府一般是引导你买新房，给予补贴。

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货币定向宽松

这么大量的棚改，对地方政府而言，之前最头疼的是资金问题，靠财政投资明显是不够的，没钱补偿怎么拆迁。

最后就由中央统筹，创造了新的货币工具支持棚改。

这就是大家常见的PSL（抵押补充贷款），很多人一看PLS投放，都在说央行放水了，如果搞清楚来源，就知道，这只是定向的宽松。

央行将钱发放给政策性银行，比如国开行，再贷给地方政府平台，后者以一些国有资产作为抵押或者信用贷款，定了棚改项目后，把拆迁补偿款发给居民，居民拿了钱自行买房，政府卖了地，拿到钱后再还贷款给国开行。

2014年，央行特意创设了PSL，就是专门为棚改提供长期稳定的资金来源，这个工具期限长，利率低，非常适合棚改这种周期长的项目。

最开始PSL主要是用于国家开发银行，支持棚改项目，但后来随着外汇占款减少，央行基础货币被动减少，只好通过其他公开市场操作来补充基础货币，这也包括PSL。

所以从2015年10月起，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行、中国进出口银行，主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等。

2016 年，央行向三家银行提供PSL共 9714 亿元，但主要是通过国开行，如下图，最近三年来，国开行发放给棚改的贷款总额超过2万亿。

到去年期末，PSL余额为 20526 亿元。央行运用PSL向政策性银行投放基础货币，实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。

而未来三年棚改计划还有1500万套，所以还将会不断有PSL出来注水，主要是定向支持棚改。

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三四线城市红利期

樱桃大房子查看各省的棚改目标，都是到2020年，要全部完成棚户区改造。

也就是说，未来棚改还有三年红利期。

但这要分城市，一二线大部分都要进入平稳了，因为房价早已经翻倍，需求基本上消耗完毕，房价已经涨不动了，锁死了你有钱想买也买不了，而且现在银行贷款利率在不断上调。

而大部分一二线的棚改规模不如三四线，而今年是拆迁量较大的一年，比如杭州，今年拆迁数量较大，后面几年会逐渐减少，拆迁户今年集中入市提前释放了需求，而新房供给会逐渐增多。

货币收紧，投资客如坐针毡，只准备了两年月供的高杠杆投资客，要提前做好三五年的月供资金准备。

我6月份的时候发文章说了，只有部分还没有翻倍，比如只涨了50%的省会城市，今年还会继续涨，比如西安，昆明。事实上也是如此，上半年涨的少的基本上都补涨了。

而货币定向宽松，主要是指那些棚改项目特别多，库存任务尚未完全去掉的三四线城市，当然也有二线省会城市，比如太原。

三四线在这一轮的定向宽松中，我估计房价也会普遍上涨50%以上，甚至很多会翻倍，因为政府无脑推进的棚改，这个也算是一次大跃进。

那刚需怎么办呢？该买还是等调整，我在今年3月初就发了几篇文章，都是说三四线城市要涨，刚需赶快买，今年很多三四线已经涨了不少了。

这些地方因为在不断创造需求，有货币支持，预计房价还会继续涨，至少今年明年还会涨，后年我就不知道了，边走边看吧，反正政策目前还是在支持，但如果房价上涨超预期，棚改计划提前结束也说不定，已经有少数城市又从货币安置回归到住房安置了，也有的据说停了不少棚改项目，比如海口。

苦了还在观望和煎熬的刚需，他们无法接受三四线也会大涨的事实，一边观望，一边又担心还会上涨，涨50%不敢上车，翻倍又去接盘。

那能去投资吗？

三四线城市这两年确实会涨，但两三年后就悲剧了，该拆的拆完了，没有棚改政策支持，要依靠那点真实的需求支撑，是根本无法维持的，我也无法想象现在都来大干快上，三年后怎么办。

如果你能够找到开发商，炒楼花，还是可以投资，不要等到房产证出来再去卖了变现，等房产证出来，至少是两年后，到时候就怕涨了也难以套现了，因为市场上没什么接盘侠了。