楼市出现2个“水肿症”,社科院担心的事发生了!国家文件给答案

湘潭较新楼盘动态、销售价格、活动优惠……尽在湘潭搜狐焦点，买好房看湘潭搜狐焦点，今日资讯整理：原标题（楼市出现2个“水肿症”，社科院担心的事发生了！国家文件给答案 蓝白观楼市）

最近两年，房地产市场分化特征越来越明显。

回顾一下2015-2017年的楼市，呈现出了典型的“普涨普跌”特征。

比如，2015年-2016年，以京沪深为代表的一二线先起涨，随后2017年核心城市调控加码，投机资金开始外溢，东部核心三四线比如环京、环沪开始上涨。

到了2017-2018年，在棚改货币化的推动下，中西部三四线城市的房价也开始上涨。

但是，从2019年开始，我们很难再见到这种“步调一致”的现象。

一二线城市的房价依然“强者恒强”，比如深圳、南京、杭州、苏州还经常上演限价盘的“抢房潮”。

但是，大量的地市、县城成交日益萎缩，以至于房企开始大规模收缩战线，TOP20地产商开始集中精力在一二线城市拍地，这也是今年北京、上海、广州、无锡、宁波等地频出地王的原因。

你能想象到，仅仅5个月时间，50个城市光卖地收入就达到1.6万亿吗？

据中新经纬5月31日报道，截至5月25日，北京、上海、杭州三地的卖地收入均突破千亿元，49个城市超过百亿元。

另据中原地产的数据，今年以来，全国50个大城市土地市场成交额合计达1.6万亿元，同比上涨12%；27个城市的卖地收入超过200亿元，49个城市超过百亿元，均刷新历史记录；土地市场成交额超过千亿元的城市有3个，分别为北京、杭州(约1097亿元)、上海(1015亿元)。

卖地收入突破千亿的3个城市，有2个一线大都市，1个新一线城市“龙头”。

而卖地收入破百亿的27个城市，49个卖地突破百亿的城市，大部分都分布在长三角、珠三角，或中西部的强二线省会。

靠土地招拍挂取得的财政收入创出新高，只能说明一个事实：

一二线房地产依赖度又加深了。

前段时间，国家信息中心发布的2020年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判，其中提及了2019年17个GDP万亿城市房地产投资依存度。

其中，郑州和杭州的依存度较高，均超过20%，特别是郑州达到28.9%。北京、上海、深圳、无锡依存度较低，均不到12%。

也就是说，今年卖地收入越多的城市，当地的制造业、零售、消费、外贸可能萎缩程度会超出预期。

土地出让金创新高，可以看成楼市的一种“水肿症”，是对城市发展的一种透支。

卖地动不动就是几千亿，短期为各城市带来了实体经济无法比拟的利润。

但是，卖地产生的钱，却无法对投资、消费、进出口产生真正拉动，金玉其外，却无法掩盖“败絮其中”。

还有一个现象值得重视，“房价跟房租的背离”趋势，越来越明显了。

近日，纬房大数据发布了2020年4月纬房综合指数，2020年4月，纬房核心指数为107.01点（以2018年1月核心城市综合房价为100），比2020年3月106.43点上涨0.54%，比2019年4月105.26点上涨1.11%。

以北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆为样本的10大重点城市二手住房成交量指数，已经超过了2017年调控前的成交量水平。

房价涨并不稀奇，房价涨的同时租金在下降，才是值得我们关注的重要风向标。

2020年4月，纬房租金核心指数为102.6点（以2018年1月核心城市综合租金为100），比2020年3月103.19点下降0.57%，比2019年4月104.12点下降1.46%。

中国社科院财经战略研究院邹琳华认为：租金下跌——房价上涨，表明房地产风险在增加。

这也从侧面说明：社科院担心的事已经发生了。

每个月社科院都会发布一份月度住房报告，在4月份的报告中，社科院就提醒道：如果没有严厉的管控措施，深圳的结构性上涨很可能会形成全面上涨，并波及其他一二线城市。

从现在的情况来看，土地、房价、成交量（尤其是一二线城市）的全面走高，一切正如社科院所料。

笔者认为，与卖地收入1.6万亿相似的是，“房价”与“房租”的背离，也可以称之为楼市的“浮肿症”之一。

有句话说得好：买房不是刚需，租房才是。

衡量一个城市、一个市场是否健康，关键就看租金。

如果是房价与房租同时走高，说明农民工、大学生、低收入者、中产阶层的购房和租房需求变高，这样的结构虽然不能称之为合理，至少还算健康。

但房价与房租发生背离，房价涨只能说明投机情绪较强，房租降意味着刚需正在逃离一二线城市。

这种趋势不能再延续下去了，最近的国家文件已经透出风向。

近日高层发布的报告中，关于房地产的描述如下：

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

今年以来，前4个月房住不炒已经提及了4次，加上5月份央行一季度货币政策报告提及了一次，此次报告再次提及“房住不炒”，5个月时间内，已经提及了6次“房子是用来住的”。

有人会说，为啥房住不炒的风向已经如此明显了，房价和土地金还在涨？

上文说了，最近两个月，只有核心城市的房价和卖地收入在增长，这些城市的新房全部都有“限价措施”，限购和限贷也不会有丝毫放松。

更重要的一点是：全国有几百个地市，几千个县城，上文所说的2个“浮肿症”，根本没有进一步发作的基础，大量的中小城市缺乏购买力支撑，也没有过去几年大量房企争当地王的环境。

我们可以参考2018年、2019年的楼市趋势，与今年颇有几分相似。

在2018和2019年，都是上半年一二线城市的土拍火热（比如西安、成都、苏州），地王频出、成交高增，但随着“房住不炒”的反复强调，2018和2019年都是到下半年出现了土地流拍、降价促销。

2020年也不会例外，尤其是国家文件重申房子的居住属性后，我们有理由相信，从6月份开始，随着天气步入盛夏，受二手房的抛压、三四线“拖后腿”、一二线收紧调控、房企融资渠道变窄等因素的影响，楼市极有可能会迎来“疾风骤雨”。

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