统计专家:警惕房地产泡沫破灭叠加人口危机

　　房地产泡沫已成为当今中国政治经济生活中基本矛盾的主要根源，成为危害转型发展和社会稳定的一颗毒瘤。是泡沫终究会破灭，当前，要警惕2020年之后房地产泡沫破灭与人口危机全面爆发相叠加，导致经济大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱的重大风险，实现房地产市场软着陆已刻不容缓。

　　当前房地产泡沫相当明显

　　房地产泡沫是指由房地产价格长期快速上涨导致的房地产市场交易价格远超其实际价值的现象。无疑中国房地产市场存在较严重的泡沫，近年来，“宁炒一座楼、不开一家厂”、“宁当房奴、不当老板”盛行，表明大量资金脱离了实体经济，流入房地产市场，引发了房价异常上涨，幅度明显超出了经济的实际增长水平，也大大超出了百姓的支付能力。

　　尤其今年来，在去库存的背景下，楼市分化进一步加剧，冰火两重天，一线和部分二线城市房价大幅上涨，地王频现，楼面价高过房价，面粉贵过面包;而高库存的三四线城市却去库存步履维艰。

　　目前，中国的房地产市场呈现投资、投机性房产过剩与居住性住房短缺并存格局。经过10多年的大幅度上涨，中国的房地产市场已经出现较严重的泡沫。据测算，仅卖掉北上广深建成区的土地，就可以买下半个美国。全球房价最贵的十大城市，有2个在中国大陆。然而，中国的人均收入尚不及发达国家平均水平的五分之一，且生态环境与发达国家相差甚远。

　　另从国际上通用衡量房地产泡沫的几个指标看，也说明了当前中国房地产存在较大泡沫。从房价收入比看，深圳大概在28倍，上海约为21倍，北京在18倍，全国平均水平也超过8倍，大大高于3～6倍正常水平。与日本房地产泡沫高峰期时相比，东京其房价收入比也只有9倍左右。

　　从租售比看，一般认为价租比处在160～200时可能存在泡沫，高于200时已出现泡沫，高于250时出现严重泡沫。而中国一线城市的租售比已普遍超过500倍。

　　从空置房看，当前房地产库存有多套数据，但从众多城市不少小区存在低亮灯率到遍及大江南北鬼城看，中国诸多城市存在着大量的空置住房是一个不争的的事实。

　　特别是从投资比看，更为明显，房地产总投资占GDP比重2006年为10.2%，2013年攀升到制高点19.6%，2015年仍达18.7%。而在日本，在泡沫高峰期，该数值也从来没有超过9%;在美国，它从来也没超过7%。

　　某种程度上房地产已经绑架了中国经济，房地产只是服务业一个子行业，然而，近年，房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资总额的近四分之一，占服务业投资总额比重近一半;全国财政收入三成左右、地方财政收入50%以上来自房地产;全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。房地产业不仅成为支柱产业，而且在不少地方实质上已是主导产业，房地产已经到了大而不能倒的地步，资源错配十分严重。

　　以至于前几年巴菲特就说“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大，有一群人在大面积地豪赌”。美国前总统克林顿也告诫中国勿走美老路，靠房地产驱动限制经济增长，不要重蹈美国覆辙。

　　继续维持房地产泡沫弊远大于利

　　当前中国人口已步入严重少子化叠加快速老龄化的人口结构扭曲的新常态，由于人口的剧变将导致中国潜在生产率大幅下降，中国经济进入了下行通道，未来中国经济增长即不是u型、v型和w型，而是台阶式下滑。“十三五”期间，经济增速将维持中高速，“十四五”将下一个台阶，进入5%左右中速，2030年后又将再下一个台阶，进入3%左右低速。当前我国经济下行压力较大症结在于传统增长模式难以为继叠加人口危机爆发。

　　要实现“3个1亿人”城镇化战略目标，无疑房地产还将发挥重要作用，在上半年实现6.7%的增速中，房地产立下了汗马功劳。在经济下行压力较大背景下，从短期看，固然继续维持房地产泡沫也有助于稳增长、守底限，缓解地方债务危机等。但是，当前中国传统增长模式已彻底难以为继，根本出路在推动由出口导向、投资拉动的以制造业为中心(某种程度上讲是以房地产为中心)的粗放型增长方式，向以内需为主、消费拉动、创新驱动的以服务业为中心的集约型发展方式转变，推动由制造大国向服务大国转变，转型发展刻不容缓。然而，较为严重的房地产泡沫极大阻碍了转型发展步伐，从全局和从长远看，继续维持房地产泡沫得不偿失、弊远大于利：

　　抑制消费和内需。在欧美等外部市场需求萎缩呈现中长期趋势及国内产能严重过剩情况下，传统的出口导向、投资拉动已难以持续，急需尽快转到内需为主、消费拉动、创新驱动发展轨道上。但是房地产泡沫、高房价增加了居民的生活成本，削弱了消费能力，挤压了消费空间，影响了消费扩张和升级。

　　当前中国居民消费率不到40%,远低于美国70%以上的水平，不仅大大低于发达国家水平，也比同等收入国家水平低了很多。产生这种状况原因是多方面的，除了社会保障体系不完善等外，显然，高房价也是一个重要因素。

　　高房价带来的住房消费透支了老百姓(603883)的所有积蓄，让许多人沦为房奴，在沉重的房贷压力下，使多数人不敢消费、谨慎消费，对这部分家庭的消费产生了巨大的挤出效应。对已购房居民来说，过高的首付款和月供支出明显地挤出了他们的消费需求，纷纷削减了其他商品和服务的消费;准备购买商品房的居民因购房的准备以及储蓄的增加挤占了消费;对租房的居民而言高房价带来房租的增长，显然也挤占了消费空间， 尤其对刚就业大学生而言，更是一个沉重负担，房租支出占其工资收入从前几年的不到两成上升到目前的三成到四成，有些甚至高达工资收入一半以上。

　　造成实体经济空洞化。房地产的暴利，其虚幻财富效应显现，使得房地产具有巨大的“虹吸效应”，将社会的资本、土地、 劳动力等主要生产要素都吸引到房地产行业里，造成房地产“一枝独秀”，特别是实体经济不景气，加剧了经济结构失衡，对整个经济造成巨大侵害。

　　过去十多年中国房地产的持续繁荣，不仅使房地产价格快速向全球较高峰靠拢，也使几乎所有的国有企业和大型私营企业甚至不少高科技企业也参与到房地产开发中来。不少非房地产企业过多参与房地产，弱化了主业的发展，以及对其高额盈利的陶醉，于产业和企业而言，无不妨碍着对技术研发与改进、品牌建设的投入，导致了主业荒废、竞争力下降。

　　同时高房价不仅提高了生产经营的商务成本，也增加了居住成本，从而推高劳工工资，导致“中国制造”产品的价格竞争力不断被削弱。

　　富士康、三星等外资制造基地已纷纷外迁。连华为这样全球先进的企业，也在深圳居大不易。今年上半年，民间投资仅增长2.8%，比去年同期放缓8.6 个百分点，刷新了自2005年开始统计民间投资以来的较低纪录。民间固定资产投资占全国固定资产投资(不含农户)的比重为61.5%，比去年同期降低 3.6个百分点。民间投资断崖式锐减，与经济低迷、信心不足有关外，也与房地产泡沫对实体经济挤出效应密切相关。

　　作为推动中国经济增长的重要力量，民营经济近年来每年创造了60%左右的国内生产总值，80%左右的社会就业，超过50%的财政税收。民间投资更以超过社会投资的速度快速增长，占到全社会固定资产投资的60%以上。但从2015年四季度以来，民间投资增速出现了明显回落现象。民间投资总量大，对消费和就业都有很强的带动作用。这不仅关系到稳增长，更影响着调结构;不仅影响当前，还会影响未来几年的发展。

　　阻碍城镇化进程。城镇化是扩大内需的重大潜力所在。目前中国城镇化率达56.1%，实际城镇户籍人口39.9%，与发达国家80%水平相差甚远，也大大低于同等收入水平国家。新型城镇化的着力点在于实现人的城镇化，在于农民工转变成市民、农民变市民。高房价阻碍了城镇化的提速，即使解决了城乡分割的户籍制度，面对高房价，城里人都要老少两代甚至三代合力才能凑齐首付，更何况积蓄甚少的农民，农民工不仅买不起房也租不起房，农民工很难转变成市民，这将导致新型城镇化战略目标存在难以实现的风险。

　　弱化创新动力。创新能力不足，特别是缺乏核心技术等使中国处于全球产业链中低端，并带来严重的环境污染。目前，中国劳动力优势开始丧失，资源环境约束不断增强，只有大力推动创新，才能以能源资源使用效率提高和劳动生产率提升应对要素投入增长的放缓，以全要素生产率的提升应对经济潜在增长率的下降。而房地产的暴利，让企业和社会无心于研发和技术投入，制约了社会经济发展向创新驱动转变步伐，这将使中国丧失国际竞争力。过去十多年中国的经济增长居世界之最，GDP总量已位居全球第二，但在此期间并没有产生出高级的技术品牌，这与房地产泡沫的兴盛与膨胀有着很大关系。

　　制约生育。人口已是中国发展的较大短板，人口结构失调已成为我国社会经济可持续发展主要制约因素。鼓励生育特别是全面鼓励生育二胎，提高生育率和生育量，构建相对健全人口结构，为发展提供新动力，是实现中国梦的关键一招。然而高房价大大增加了百姓的负担，不仅削弱了消费能力，而且，还严重制约了生育。

　　孕育金融危机风险。银行资本既是房地产投资过热的制造者，又是风险的最终承受者。此外，大量资金沉淀在房地产，造成了实体经济贫血，这也是近年来实体经济出现融资难、融资贵一个重要因素。一旦房地产泡沫破灭，房价、地价将大幅度下降，银行的抵押物房产、土地价值将大幅缩水，银行将承担极大风险甚至面临破产。

　　拉大贫富差距。房地产泡沫最显著的恶果是它的社会财富再分配效应，表现为土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺。高房价成了贫富差距的助推器，房地产的暴利，拉大了有房阶层和无房阶层、房多者和房少者财产差距，房地产泡沫是当前社会财富分配加剧失衡的较大因素。前几年，世界银行报告显示，美国是5%的人口掌握了60%的财富，而中国则是1%的家庭掌握了全国41.4%的财富，中国的财富集中度甚至大大超过了美国，成为全球两极分化最严重的国家之一。中国的基尼系数，1978年为0.317，2000年越过0.4的国际公认的警戒线后逐年攀升，2008年达到较高点0.491，之后逐步回落，2013年仍达0.462。

　　激化社会矛盾。房地产泡沫、高房价问题不仅关系到社会财富分配，更关系到社会公平的实现，已成为当今中国政治经济生活中基本矛盾的主要根源，成为危害中国经济增长和社会稳定的一颗毒瘤。房价过高不但抬高了城市商务成本，降低了竞争力，而且扩大和加剧了贫富差距、城乡差别，导致社会两极分化越来越严重，严重影响民生和社会稳定，滋生社会不满情绪，成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。

　　房地产泡沫产生的原因

　　某种程度上讲，房地产泡沫的产生与膨胀是传统粗放型增长方式的产物，当前房地产泡沫日益严重，其产生的原因是多方面的，主要有以下几个方面：

　　一是指导思想上偏差。从1998年住房制度改革以后，由于片面追求房地产产业化，过分强调其经济功能，弱化了民生属性、社会属性，尤其是保障性住房严重缺位，保障性住房无论是建设速度还是规模都严重滞后于社会发展的需求，导致了房地产市场存在投资、投机性房产过剩与居住性住房短缺并存格局。

　　二是“唯GDP”论思想。个别地方官员对GDP增速的盲目攀比是吹大房地产泡沫的重要推手。在“唯GDP”论思想的指导下，不少地方政府普遍存在着严重的“投资饥渴症”，不顾市场、只求政绩地铺摊子、上规模，过分倚重投资拉动，而房地产投资则是靠投资拉动经济增长“见效”较快的发展模式。

　　三是土地财政。实行分税制后，土地出让金成为地方财政重要来源，2013年，来自土地、房地产业、建筑业的租、税、费收入合计为6.6万多亿元，这些收入，绝大部分归属地方政府，为地方财政贡献了五成以上的收入。其中土地使用权出让收入高达4.1万多亿元。房价与地价互为推动、互相支撑，推高房价遂成为地方政府增加非税收入的基本途径，因而，对地方政府而言抑制高房价、房地产泡沫就一直缺少内在动力。

　　四是宽松的货币环境。广义货币量M2由2000年末的13.84 万亿元增加到2015年底140.65万亿元，增长了9.2倍，M2/GDP由2000年的1.39提高到2015年的2.08，高得离谱，是欧美国家的两倍多，货币超发十分严重。

　　五是通货膨胀和通货膨胀预期。货币超发造成通货膨胀和通货膨胀预期。近10多年来，人民币呈现对外升值、对内贬值的现象，截至2013年底，相对2005年7月汇率形成机制改革前，人民币对美元累计升值了35.7%。投资房地产成为人们对抗通货膨胀的有效投资工具。

　　六是税收制度缺失。税收制度设计不合理是产生房地产需求膨胀的重要原因。现有房地产税收体系，房产既无保有税也无遗产税，持有环节基本没有什么税负，而交易环节却税负很重，造成持有和闲置住宅的维护成本不高，使房产沦为投资、投机工具，导致了房地产投资、投机盛行，造成社会资源的极大浪费及带来激化社会矛盾等一系列问题。

　　七是投资渠道狭窄。尤其股市制度不完善，重融资、轻投资，财务造假、内幕交易盛行，使人们望而却步或深套其中。

　　八是教育与房地产捆绑。商品房产权绑定学位，不仅破坏了公立义务教育一视同仁的原则，还助推了房产泡沫。

　　九是美联储宽松的货币政策。2007年，次贷危机爆发后，为了转嫁自身经济风险，美联储经历三次量化宽松政策后，累计超发3万亿美金，造成热钱在全球泛滥，特别是流入到以中国为首的发展中国家，推升了发展中国家的股市泡沫、房地产泡沫等资产泡沫。

　　实现房地产市场软着陆已到关键历史节点

　　随着中国改革转型发展开启新篇章、人口结构的转变及美联储宽松货币政策的退出，房地产泡沫赖以存在的制度条件和货币基础已经发生动摇，支撑高房价的动力正在减弱并逐步走向衰竭。

　　经过三十多年艰辛努力，中国GDP总量已位居全球第二，人均GDP达8000美元，迈进了中等收入国家行列。目前，已告别了高增长阶段，进入了中高速、中速增长周期，继续采取赶超战略，既无必要，资源环境也难以承载。当前，在全球发展中，6%左右的增速已经是相当高的增速了，全社会要积极调整预期，提高对经济下行底限的容忍度。改革是有成本的，为了长期的繁荣发展，要勇于承受短期经济下滑代价。多年来，中国稳增长的核心目标是保就业，保就业固然与增速有关，但与经济结构关联度更大。服务业是就业的蓄水池，只要深化改革，引导好投资方向，加快服务业发展，就能有效解决就业问题。只要短期经济增速不滑出 6%的下限，就无需担忧。

　　政绩考核制度是指挥着地方领导的思考与行为方式的指挥棒。不以GDP论英雄，完善发展成果考核评价体系，纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向，十八届三中全会已在完善政绩考核指标体系方面做出了部署，“唯GDP至上”将成为历史。

　　土地财政也不可持续，一方面城市土地出让有竭尽之时，另一方面土地财政是典型的与民争利行为，也危及国家粮食安全。土地财政所得就是百姓所失，农地与非农用地巨大的差价严重侵害了失地农民利益。此外，高地价推高了高房价，最终买单者还是普通民众。

　　目前中国的存贷利率己处于历史上较低时期，随着要素市场化改革的推进，利率将市场化，存款利率将大幅度上涨，意味着贷款利率提高，开发商和购房者的成本就会大大增加，房地产需求就会大大萎缩。

　　近年，美国已开始逆转量化宽松政策，意味着过去多年的外汇猛进趋势要逆转了。自从上世纪70年代布雷顿森林体系解体以来，美国交替利用弱势美元周期与强势美元周期，进行全球财富再分配。利用弱势美元周期打造全球金融市场泡沫，尤其是以中国为代表的新兴市场资产泡沫，然后，再利用强势美元挤泡沫。次贷危机爆发后，美国通过量化宽松政策转嫁危机，同时，大力调整经济结构，积极去房地产化、金融化，推动再工业化，强化高科技发展，近年美国经济已基本实现再平衡，经济呈现实质性复苏，并结束史上最长的弱势美元周期，开启了挤泡沫剪羊毛的强势美元新周期。美元逐步走强将使“热钱”流出，加上中国自身的流动性不能再多发了，流动性趋于紧张将成为一种常态，这将对房地产价格会带来很大冲击。

　　人口数量与结构变化是驱动房地产市场发展的一个基本要素，对房地产市场会产生长期趋势性的影响。青壮年尤其青年是购房的主要推动力量，20～44岁的青壮年劳动力，2010年达到峰值后开始逐年减少，2015年比2010年减少了0.25亿人，2020年将比2010年减少0.68亿人、下降幅度达 12%，到2030年只有4.49亿人将比2010年减少1.20亿人、下降幅度达21%;其中20 ～34岁的青年，2022年至2025年4年间，每年将净减1100万人以上，到2030年将比2010年减少1.04亿人、下降幅度达32%、总量只有 2.21亿人。由于老龄化提速，2023年至2025年间，我国人口将进入负增长。上世纪80年代末第三次人口出生高峰带来的婚配高峰已在2014 年～2015年产生拐点，24—28岁男性，到2020年将比2010年减少1450万人、下降幅度达23%。人口结构的巨变将给劳动力供给、消费需求、社会创新及房地产格局带来重大影响。尽管城镇化的推进，会对房地产有较强的支撑，但这主要是保障性住房的需求，总的来说，青壮年尤其青年人口的大幅减少，对房地产需求就会大大缩小。

　　在投资、投机市场，没有只跌不涨，也没有只涨不跌的。是泡沫终究会破灭，纵观从17世纪的郁金香狂热到日本房地产泡沫和上世纪末的互联网热潮，及前几年的黄金泡沫，可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。

　　从国际上看，发达国家房地产泡沫高峰出现基本与城镇化同步，因而，房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%;日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%;欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。但是，中国房地产泡沫的产生与膨胀大大超前于城镇化、工业化水平。用国际上通用的城镇化率指标来测算中国楼市崩溃点则不合适。

　　由于中国房地产泡沫的产生与膨胀大大超前于城镇化、工业化、现代化水平，为了确保顺利实现现代化发展目标，在当前，应壮士断腕，立即刺破房地产泡沫是十分必要的，这有助于改革转型发展顺利推进，当前是实现房地产市场软着陆最后关键节点。去房地产化，实现房地产市场软着陆，会在某种程度上影响GDP短期增长，但是，担心因去房地产化而造成中国经济出现硬着陆则是多余的。

　　这是因为，目前中国存在市场化程度低、服务业发展滞后、城镇化水平低下及创新能力不足的发展瓶颈。上述四大领域不仅与发达国家差距较大，而且在市场化、服务业发展、城镇化方面也比同等收入水平的国家存在较大差距。这些既是差距也是潜力所在。今后，中国在市场化、服务业化、城镇化及创新能力等方面上具有较大提升空间，将有效推动中国发展。通过全方位的深化改革，将有效释放市场化、服务业化、城镇化和创新的潜力，激发一切劳动、知识、技术、管理、资本的活力竞相迸发，调动一切创造社会财富的源泉充分涌流，推动社会经济长期持续健康发展，中国有能力、有信心实现全面建成小康社会奋斗目标。

　　由于人口结构的严重失调，未来劳动力供应量将急剧下降，造成中国在现代化进程推进中，过早丧失了劳动力比较优势，届时既无发达国家的技术优势和资本优势，又无发展中国家的低成本劳动力优势。在全面小康社会建成之后，中国将面临着经济大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱及难以实现现代化的三重风险。

　　特别是，成功跨越中等收入陷阱是实现现代化的重要门槛，当前及2020 年后，我国进入了跨越中等收入陷阱重大节点。人口再生产是社会再生产的必要条件，至今世界上还没有一个国家或地区在人口结构处于少子化即0～14岁人口占总人口比重在20%以下情形下能由中等收入演变成发达经济体。目前，我国0～14岁人口占总人口比重为16.5%，65岁及以上老年人口占全国人口比重 10.5% ，由于未富先少、未富先老，造成我国在跨越中等收入陷阱上先天不足。至今，全球成功跨越了中等收入陷阱，由中等收入演变成发达经济体的国家并不多。不能跨越中等收入陷阱的原因主要是产业无法有效升级、创新能力不足以及贫富差距大等。而房地产泡沫则大大放大了这些短板，这将使我国成功跨越中等收入陷阱的几率大大降低。即使成功跨越了中等收入陷阱，还将出现跨越之后经济发展停滞不前的局面。

　　历史留给我们的时间已经不多了，如果不能有效把握现在到2020年间这段人口红利末梢期的战略机遇期，攻坚克难、加快改革，及时进行转型发展，摆脱对房地产的依赖，对社会资源要素进行全面再调整再布局，释放各种发展潜力，大幅度提高全要素生产率，确保社会经济持续健康发展。而是继续沉溺于土地神话，投鼠忌器、首鼠两端，纵容继续吹大泡沫，将耽误时机、丧失机遇，届时房地产泡沫破灭不可避免，经济不仅存在硬着陆风险，甚至还将面临崩溃的风险，这将断送中国发展好局。