楼市回暖,拿地更要小心!不懂这几条秘籍,可能会吃大亏

搜狐焦点湘潭站 2019-04-08 15:31:37
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最近,楼市迎来小阳春,3月份上海、北京、深圳的二手房成交量反弹。一时间,地产行业及部分媒体振奋了,各种楼市回暖、房价要涨等论调又卷土重来。就连沉寂了很久的土拍市场也有回暖的迹象,部分热点二线城市又出现了抢地的激烈景况,据说甚至有个别地方又重现地王。 很多中小房企也按耐不住了,拿地的心开始蠢蠢欲动。但

最近,楼市迎来小阳春,3月份上海、北京、深圳的二手房成交量反弹。一时间,地产行业及部分媒体振奋了,各种楼市回暖、房价要涨等论调又卷土重来。就连沉寂了很久的土拍市场也有回暖的迹象,部分热点二线城市又出现了抢地的激烈景况,据说甚至有个别地方又重现地王。

很多中小房企也按耐不住了,拿地的心开始蠢蠢欲动。但明源君想说,拿地之前,最好要分清楚楼市到底是真回暖,还是大家的自嗨,等趋势确认了再拿地也不晚。

从当前的情况来判断,全国只是个别城市出现回暖,大部分区域成交还处于低位。另一方面,楼市调控也没有出现实质性放松,更多是大家情绪上的渴望放松。因此,不同城市一定要分别判断,不要冲动盲目,否则踏错节奏就很危险了。

那么,2019年房企拿地该怎么拿?如何提升自己的拿地能力?结合标杆房企的做法,明源君帮助大家梳理总结了几点。

01

什么时候该拿地?

区域即将复苏时,就是最佳时机

我们都知道拿地要踏准周期,低点买地,高点卖房,这样操作房企风险最小、成本最低、收益最高。但目前整个市场处于横盘期,又该如何判断呢?

一、从时间来看,区域即将复苏时最好

区域即将要复苏,但地价还很便宜,还没开始涨起来,这个时候是拿地的最佳时机。为什么这么说呢?

区域复苏之前买地,最爽的事情是什么?买完地,等到你开发完要推出市场的时候,你不用担心房子卖不动。低价拿地,市场回暖的时候刚好卖房,踏准了这个节奏,你的融资成本也是最低的。

当然,市场处于冰冻期不是不能拿地,而要看你的现金流能否支撑你度过漫长的市场缄默,熬到黎明的到来。

如何判断区域开始慢慢复苏?

重点看该区域二手楼的成交量,如果二手楼成交量放大,而且这种复苏是由刚需带动的,比如结婚、上学等自住需求,而不是由投资者带动的,那这个时候意味着整体市场慢慢转向复苏。

当然,现在全国市场分化非常严重,需要就每个城市的情况进行深入分析,而不是笼统地看全国的成交数据。

现在,房企要抓住拿地的窗口期,技术难度非常高,因为这个时间是很短暂的,可能就一两个月,也许等你反应过来的时候,地价已经涨上来了,这就非常考验房企对市场的敏感度和判断能力。

二、从地块本身来看,在区域高速发展期拿地收益更高

很多房企会根据地块所在区域的发展阶段综合来判断。比如城市新中心开发经历住宅-商务-商业发展阶段,总开发周期一般在10年以上,在投入实质性建设后迎来5年左右的发展期,而从建设期开始的前6-8年的开发期属于高速发展期,住宅一般集中在此段时间开发,房企可以博得比较高的开发收益。

另一个是看城市化率,如果城市化率比较低,加上政府规划近几年要迅速扩大的城市,也是值得考虑的城市。

02

拿多少?

控制在安全线,不要指望房价大涨

由于2019年楼市的主基调还是稳房价、稳地价、稳预期,所以千万别指望着房价大涨,拿地不要贪婪,而要量入为出,控制在安全线,留有一定的现金应对风险。

一方面,今年很多房企手头很紧,因为今年是房企们要还债的一年。没钱的情况下,建议房企还是悠着点。

另一方面,以后房企借钱只会越来越贵,以前融资成本5个点的现象已经成为历史。昨天,明源君看到微博上有自媒体爆料,某闽系房企借贷利率已经到了年化20%,这么高的资金成本太恐怖了,很可能一个项目做下来就白做了。

那怎么衡量自己的安全线?

阳光城集团执行副总裁吴建斌曾经指出,房企要想平稳过冬,在手可动用现金与资产总额占比不能低于10%,这能确保外围环境恶劣突然降临时,财务具有较强的弹性。

龙湖在日前的2018年业绩发布会上表示,龙湖买地的底线是全年的净负债率50%-60%,半年净负债率的60%-70%,底线不能突破。通过这样保证买地的节奏,控制风险。

当然,如果房企借钱很便宜,手上又有大量的现金,那就另当别论了。比如,一向擅长逆周期拿地的中海则表示,今年对于拿地数量衡量的标准是,买地的量(货值)要超过销售的量(销售金额),这个是底线。因为现在买的地是会转化为一年两年以后的可售货量,公司要持续稳定发展,新买地的货值也一定要超过当年销售。至于这个增长率到底增多少,则要看市场和财务状况。

03

拿什么样的地?

要符合公司战略和产品标准

对于小房企,拿地容易犯的错是不专业,拿地完全靠老板的直觉和经验。

前段时间,明源君跟山东某房企高管交流,令明源君非常讶异的时,直到现在,他们公司都还没梳理过拿地标准,拿地完全凭经验,拍脑袋。现在的市场,拿地还这么随意,明源君真替他们捏了一把汗。

对于大房企,资金实力比较强,最容易犯的错是冲动拿地。

房地产战略专家卞克曾经指出,现在的市场,对于中小房企而言,投资的原则是要坚持流动性覆盖安全性,安全性大于盈利性。

一、拿符合公司战略要求的地

传统的拿地指标,一般是单纯的按财务指标对地块进行评估。例如B企以往在选择地块时,除了对地块的区位、场地条件、规划条件等基本信息进行明确外,会重点对项目进行成本测算(如土地成本、契税等)、收入测算、现金流量分析和盈利分析,基于这些指标来评判一块地是否该拿。

但是,在新的行业形势下,拿地不应只单纯的参考地块基础条件及相关财务指标,还应结合企业的战略、开发模式及产品定位进行综合判断。

比如快周转房企,他们追求规模,以现金流项目为主,会倾向于拿短平快的地块,而有的房企追求均好,更多做均衡型项目,有的房企追求利润,更倾向于拿一二线城市的核心区域的高端项目,不同的经营定位决定了他们的拿地策略。

而具体到不同区域,拿地策略也会相应做出调整。

一是新进入城市的第一个项目,这种往往是标杆型的项目,主要是为了打响品牌,这种类型的地价可以稍微贵点。

除了这一类项目,其他的项目拿地时就要符合企业本身的战略要求了。某标杆房企是快周转房企,他们就会明确规定,在选择地块时,首先就要看这块地能不能做到“456”,做不到“456”,项目团队是否愿意接受这种挑战,如果拿了这块地没有实现“456”,就要接受相应的处罚,这事实上是一种拿地的对赌机制。

比如某标杆房企近两年在大力投入做文旅项目,这种是投入大,回报周期很长的项目,那么就允许项目前期利润率低点,比如达到3%-5%就可以,但可能三年以后利润率就达到12%,五年以后就15%-18%了。

二、制定拿地红线,有问题的地坚决不碰

之前,某房企投资总、地产星探君曾经总结过,2019年拿地坚决不能碰的几类项目,分别是:

?算不过账的不拿,包括招拍挂竞拍超过测算上限的项目,以及二手项目报价算不过股东收益的。

?现金流不佳的项目不拿。比如市场冰冻的区域、开发报建困难、拆迁困难及融资不畅的项目。

?存在政策风险的项目,比如可能面临环评影响的、开发指标尚不明确的、项目所在区域控规正在重新编制的、商改住可能被叫停又没有办公市场支撑区域的商办项目等等。

?非核心区域的地坚决不拿。核心地段除了一线城市、强二线城市,也包括一些中小型城市的核心区、优质学区、有绝对资资金支持优势的重点开发区等地段。

?存在司法纠纷的项目。涉及司法纠纷,随便一个官司就可以叫停导致项目长期搁置且回款无门。司法纠纷没解决之前,坚决不能拿。

04

窗口期越来越短

如何提高拿地能力?

现在的市场大环境是混沌期,市场还在震荡中,特点是短暂的繁荣和短暂的衰退,不像以前的大周期小周期,一个窗口期就是两三年,现在的窗口期越来越短,可能只有两三个月,而且还是区域性的窗口,很难说存在全国周期了。

因此,今年房企一定要更加紧密地去关注自己进入的城市的周期,不要错失好机会,也不要买错地。

如何才能抓住短暂的窗口期呢?一是要提高对市场的预判能力,二是必须要提高拿地的效率。

一、区域深耕,提高市场反应能力

有的房企认为城市深耕难度大,而选择全国性机会拿地,但其实散点式单项目的布局,导致团队很难对城市有很深入的了解,而且每个项目单兵作战,很难形成协同效应。

房企要想发现别人发现不了的机会,就要往下沉,当然有一定风险,但机遇也多。比如选定了城市之后,提前派小组过去,研究微观数据、风土人情,真正摸透,你就可能发现别人没有发现的机会点。

某标杆房企在进入一个三四线城市初期,由于对当地拿地的游戏规则了解得不够透彻,其备忘录范围内的一块地被竞争对手底价拿走了,团队却浑然不知,甚至都没来得及报名参加土地出让,导致错失了一块好地。最后区域负责人马上就被裁掉了,让人唏嘘不已。

相反,城市深耕,可以使团队对城市有更深的了解,对地块信息能更有深入的研究和判断,同时能最大化地进行资源利用。

二、拿地前做好充分的调研

很多房企拿地喜欢广撒网,但是却经常不舍得花精力去研究,不舍得投入资源,导致要么没有识别出好地,要么拿到不好的地块。

某H房企对于看好的地块,都非常舍得投入设计资源,只要是看准的地,要求设计也要到现场去看,看周边的建筑布局,把强排方案搞出来,这样才知道这个项目的货值到底有多大,有多大概率能落地。根据这个做出来的测算才是相对精准的,老板才能下决心。

中小房企项目少,缺少腾挪空间,就应该在拿地调研上投入更大的精力,力求投资的精准度。

三、尽快梳理出拿地的标准

很多房企会拿错地,或者拿不到地,主要问题出在两个方面,一个是缺乏土地拓展的专业调研和判断能力,对市场分析解读不够,很多还是拍脑袋决定的。

另一方面是未建立起对土地投资的研判标准体系,什么的地块适合公司,什么样的地块可以拿,都没有建立一个标准,这样容易导致判断失误,或者降低拿地的效率。

房企应该尽快从公司战略、市场、财务、产品等维度去梳理自己的拿地标准,尽可能规避人为的失误。

四、重新设置激励考核模式

从投拓部门的角度来看,因为拿地就有奖金,所以他们拿地的态度一般比较激进,如何确保他们拿对地、拿好地呢?激励机制的设计就非常关键了。

以前在跑马圈地阶段,很多房企为了抢地,奖励方式非常简单,拿一块地奖励50万,不附带任何条件,简单粗暴,激励作用明显。

这种方式的劣势是地块的质量难以保障。目前典型的做法是建立拿地的奖励机制,要求所拿地块首年现金回笼(即自有资金首年要为正),能快速开工、市场支持快销、实现开盘“清销”、去化率达70-80%,即可获得奖励。

具体激励方式包含两种,一是“成就共享”制度,区域可分享净利润的20%作为奖励,从而激励区域去拿能实现成就共享的地,二是计提法,拿总额的一定比例作为奖金池再进行分配。

比如某L房企对于土地拓展专项激励,就采用了按土地价格金额计提法。激励总额=土地价格x单位土地价格提取比例x项目调整系数。

这两种奖励方式,项目分红多少与项目收益直接挂钩,能激励一线团队只拿获取项目收益的地块,避免拿效益地的地块,很好地控制了风险。

当然,有奖也应该有罚,拿地前要求拿地者签订目标责任书,开发过程中一旦未达标就罚款,推动目标计划的有效达成。

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